Í huga margra og þá sérstaklega popúlískra stjórnmálamanna eru leigusalar fégráðugt lið sem þarf að koma böndum á. Hemja þurfi græðgina í þeim enda séu þeir að misnota fátæka leigjendur í stórum stíl og græða á þeim fúlgu fjár.
Í nýrri könnun Maskínu kemur fram að 68% svarenda séu hlynntir því að sett verði lög um leiguþak. Það er alveg skiljanleg niðurstaða því fólk heldur að leigusalar séu aðallega „græðgisvædd“ leigufélög eins og einn núverandi ráðherra hafði á orði fyrir síðustu kosningar. Staðreyndin er hins vegar sú að mikill meirihluti leigusala á Íslandi eru einstaklingar.
Samkvæmt nýjustu skýrslu HMS um leigumarkaðinn eru 67% leigusala einstaklingar en 12% hagnaðardrifin leigufélög. Ef fólk vill leiguþak þá þarf ríkið og sveitarfélög að taka sér tak og leysa málið en skella ekki vandanum á einstaklinga, þ.e. að það sé þeirra að leysa húsnæðisvanda þjóðarinnar, greiða niður leiguverð og sjá þannig um hina félagslegu aðstoð hins opinbera við tekjulágt fólk sem aðilar vinnumarkaðarins geta ekki samið um mannsæmandi laun fyrir. Svo er það auðvitað bleiki fíllinn í herberginu, íslenska krónan, sem enginn hefur trú á, en það má ekki ræða við popúlistana enda ætlar hið vonda Evrópusamband að stela af okkur fullveldinu og fiskinum.
Stóra vandamálið er auðvitað það að stjórnmálamenn hafa algjörlega brugðist þeirri yfirlýstu stefnu sinni að tryggja öllum íbúum þessa lands öruggt húsnæði á viðráðanlegu verði. Ástæðurnar eru margar, en fullyrða má að þær séu meðal annars rangar ákvarðanir, efnahagslegur óstöðugleiki, þekkingarleysi, nú eða það sem verst er, skortur á raunverulegum áhuga og vilja.
Breytingar á húsaleigulögum sem ganga út það á að takmarka eignaráð og umráðarétt eigenda leiguhúsnæðis og leggja á þá auknar álögur, svo sem með því að hækka fjármagnstekjuskatt á leigutekjur úr 11% í 16,5% eða banna eða takmarka vísitölutengingu leigu, eru ekki líklegar til þess að fjölga leiguíbúðum eða lækka leiguverð. Mun líklegra er að það muni hafa í för með sér hærri leigu eða færri leiguíbúðir. Allavega er ljóst að þetta mun allt á endanum rata inn í leiguverðið til hækkunar. Svo er má alltaf velta fyrir sér að þegar framboðið minnkar þá ýtir það undir hækkun, ef eitthvað er að marka lögmálið um framboð og eftirspurn!
Nú hefur nýjasti húsnæðismálaráðherrann boðað enn eitt átakið sem á að miða að því að auka húsnæðisöryggi og bæta réttarstöðu á leigumarkaði, meðal annars með því að banna mánaðarlega vísitölutengingu húsaleigu þannig að það verði einungis heimilt að hækka leigufjárhæð einu sinni á 12 mánaða fresti þó svo að þjóðfélagið sé gegnsýrt vísitöluhækkunum. Markmiðið er að stuðla að stöðugleika og auknum fyrirsjáanleika um leiguverð milli mánaða, þ.e. fyrir leigjendur.
Ég reikna ekki með að sami ráðherra muni leggja á bann við því að matarverð og bensín hækki hjá leigjendum nema einu sinni ár ári. Aðilar sem selja slíkt eru eflaust í hans huga ekki jafn gráðugir og leigusalarnir sem koma þarf böndum á.
Í lok mars 2026 gaf HMS út skýrslu um stöðuna á leigumarkaðnum. Þar kemur fram að eigendur leiguíbúða 2025 hafi skipst þannig: Einstaklingar 60%, hagnaðardrifin leigufélög 12%, óhagnaðardrifin leigufélög 4%, sveitarfélög 6%, námsmannaíbúðir 6% og annað 11%.
Þar sem mér lék forvitni á að vita hvaða eigendur leiguíbúða féllu undir „Annað 11%“, óskaði ég eftir upplýsingum um það hjá HMS og fékk þau svör að flokknum megi skipta upp í „Vinir og ættingjar“ (7%), „Vinnuveitendur“ (3%), og „Annað“ (1%).
Miðað við þessar upplýsingar skiptast eigendur leiguhúsnæðis upp með eftirfarandi hætti samkvæmt HMS:
Eigendur leiguíbúða Hlutfall eigenda á leigumarkaði Einstaklingar 60% Vinir og ættingar 7% Vinnuveitendur 3% Annað 1% Hagnaðardrifin leigufélög 12% Óhagnaðardrifin leigufélög 4% Sveitarfélög 6% Námsmannaíbúðir 6% 100%
Lengi hefur verið ljóst að það eru einstaklingar sem halda uppi íslenskum leigumarkaði vegna vangetu stjórnvalda að tryggja fólki húsnæði sem það hefur ráð á. Almennt hefur verið talið að einstaklingar séu tæp 60% leigusala, en miðað við þessa skýrslu HMS eru þeir tæp 70%.
Til samanburðar má geta þess að í „Leigumarkaðskönnun HMS 2025“ frá því í september 2025 um stöðuna á leigumarkaði er að finna eftirfarandi hlutfallslega skiptingu leigjenda eftir tegund leigusala: 41% leigja af einstaklingi á almennum markaði, 15% af ættingjum og vinum, 12% af einkareknu leigufélagi, 9% af óhagnaðardrifnu leigufélagi, 9% af sveitarfélagi, 8% á stúdentagörðum, 3% af búseturéttarfélagi og 2% af öðrum.
Ljóst má vera af þessum tveimur skýrslum að upplýsingar eru mjög á reiki og henta illa sem grundvöllur að skynsamlegri ákvarðanatöku í þessum málaflokki, en það er svo sem ekki nýlunda. Þó er ljóst að popúlistarnir telja að það séu litlu ljótu gráðugu leigusalarnir sem koma þarf böndum á, þótt það séu aðallega einstaklingar sem leigja út íbúðir. Oft einstaklingar sem eiga eina aukaíbúð sem leigð er út vegna tímabundinna aðstæðna.
Þessi áframhaldandi hernaður löggjafans gegn litla ljóta og gráðuga leigusalanum jafngildir því að honum, sem á kannski eina litla aukaíbúð sem hann erfði frá annars eignalítilli mömmu sinni, eða fer í sambúð og ákveður að setja íbúðina sína í útleigu, sé gert að niðurgreiða almenna félagslega þjónustu sem ríki og sveitarfélög eiga að fjármagna af almennu skattfé og með almennum aðgerðum í húsnæðismálum. Vitnar þetta um umfangsmikið ráðaleysi þeirra er ráða för. Litli gráðugi leigusalinn má ekki einu sinni, ef ráðgerðir þessar ná fram að ganga, verðtryggja leigufjárhæðina eins og allir aðrir til að leigan haldi peningalegu verðgildi sínu (ekki hækka hana) í samfélagi sem annars er gegnsýrt einhvers konar verðtryggingu hvert sem litið er. Látum helvítið borga!
Höfundur er lögmaður.
