Hjalti Helgason skrifar:
Miklar umræður hafa verið síðustu misseri um ástandið á fasteignamarkaðnum. Nú liggur það fyrir að framboð af nýjum eignum, þá sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu, er rétt svo helmingur af því sem það þarf að vera til að mæta eftirspurn markaðarins.
Alla tíð hefur Reykjavíkurborg verið mjög leiðandi þegar kemur að byggðarþróun á höfuðborgarsvæðinu. Eftir hrun tóku borgaryfirvöld þá ákvörðun að leggja áherslu á þéttingu byggðar en um 90% allra nýrra íbúða, rísa innan núverandi þéttbýlismarka. Ekki ætla ég að halda öðru fram en að þarna gangi ráðamönnum gott eitt til enda er þétting byggðar afskaplega hagkvæm með tilliti til þróunar byggða, umhverfisþátta o.fl.
Þétting byggðar er góð og gild í eðlilegu árferði á fasteignamarkaðnum, en að leggja nánast eingöngu áherslu á þéttingu, í því ástandi sem verið hefur á markaðnum, tel ég vera óskynsamlega ákvörðun eins og er nú að koma í ljós með svo skýrum hætti. Þéttingarverkefni taka mun lengri tíma í skipulagsferli, lóðarverð er mun hærra sem hlutfall af endanlegum byggingarkostnaði, byggingartími er oft á tíðum lengri vegna erfiðra aðstæðna og svo mætti lengi telja. Ofan á þetta bætist að ferðaþjónustan hefur verið fyrirferðamikil í uppkaupum á eignum t.d. í 101 og öðrum grónum hverfum borgarinnar, þar sem þéttingarverkefnin eru hvað fyrirferðamest.
Byggingarkostnaður í úthverfum er mun lægri og byggingartími skemmri. Verð nýrra fasteigna á þéttingareitum er um 40-50% hærra en í úthverfum og í sumum tilfellum er þessi munur allt að 90%. Með því að úthluta mun fleiri lóðum t.d. í Úlfarsárdal, hefði framboð ódýrari eigna orðið meira og möguleikar og staða þeirra sem eru að koma nýir inn á markaðinn vænlegri.
Það er sorglegt að horfa á ráðamenn borgarinnar, mæta í hvert viðtalið á fætur öðru, þar sem þeir benda á þær þúsundir íbúða sem eru eða er fyrirhugað að byggja á dýrustu byggingarreitum á Íslandi og að með þessari stefnu telja þeir sig vera leggja sitt af mörgum við að leysa þann vanda sem markaðurinn stendur frammi fyrir nú.
Samtök iðnaðarins hafa allt frá hruni framkvæmt talningu á þeim íbúðum sem eru í smíðum ásamt því að meta hver þörfin er fyrir nýjar íbúðir inn á markaðinn, m.t.t aldurssamsetningar þjóðarinnar og fleiri þátta. Þessi vinna SI hefur verið gott innlegg í umræðuna og hafa þær tölur sem settar hafa verið fram af þeirra hálfu, verið nákvæmar og gagnlegar.
Það er því miður bara þannig að ráðamenn í Reykjavík virðast ekki hafa skilning á vandanum og það sem verst er, ekki brugðist við. Meðan stærsta sveitarfélagið hefur þessa stefnu, þá mun íbúðum ekki fjölga í úthverfum og mun ástandið á fasteignamarkaðnum því lítið breytast á næstu árum. Þetta verður því miður raunin, þó svo að nágrannasveitarfélögin reyni að bregðast við ástandinu. Það mun einfaldlega ekki duga til.
Nú á síðustu misserum hefur þróunin verið sú, að mikill fjöldi fólks hefur flutt búferlum frá höfuðborgarsvæðinu til nágrannasveitafélaga. Meðan þetta ástand varir er ekkert í kortunum sem kemur til með að snúa þessari þróun við. Á þessum svæðum er lóðarverð sem hlutfall af byggingarkostnaði mun lægra, eða um 6-8% af heildar byggingarkostnaði.
Þessi svæði munu án efa eflast og styrkjast. Það munu þó fylgja þessu áskoranir sem snúa að uppbyggingu innviða sem þarf að haldast í hendur við öra fjölgun íbúa. Miðað við þann mikla fjölda íbúða sem markaðurinn kallar eftir, þá munu nágrannasveitarfélög Reykjavíkur engan vegin anna þeirri eftirspurn. Ráðamenn í Reykjavík verða að átti sig á því, að með því að leggja nánast eingöngu áherslu á þéttingu byggðar, á dýrustu lóðum Íslands, þá er borgin ekki að nota þann mikla slagkraft, sem hún annars gæti haft, við að leysa það það ástand sem nú er uppi á húsnæðismarkaðnum.
Reykjavík er höfuðborg allra landsmanna og það að vera ekki í fararbroddi hvað varðar uppbyggingu og gerð aðstöðu fyrir íbúa þessa lands, er ábyrgðarleysi.
Höfundur er múrari, ásamt því að vera áhugamaður um þróun og horfur á fasteignamarkaðnum
