Auðveldasta hlutafjáraukningin í fasteignafélagi er að hækka virðismat eigna með bjartsýnu mati á þróun leigu, vaxta og viðhaldskostnaðar. Þetta getur hins vegar verið skammgóður vermir því að forsendur virðismats verða á einhverjum tíma að raungerast. Guðjón Auðunsson, fyrrverandi forstjóri Reita, telur gengi íslensku fasteignafélaganna vera allt of lágt og býst við því að það muni hækka þegar vextir taka að lækka. Guðjón er gestur Ólafs Arnarsonar í Markaðnum á Eyjunni.
Markadurinn - Gudjon Audunsson - 5.mp4
„Ein ástæðan fyrir þessu er auðvitað matsverð eignanna sem liggja þarna undir því ef þú ert að horfa til fasteignafélaga eins og í Bretlandi með stórt eignasafn kannski í London eða í Danmörku með stórt eignasafn í Kaupmannahöfn þá getur vel verið að mat þeirra á virði sinna eigna á góðum stöðum sé bara það hátt að það sé fært með þeim hætti til bókar að það búi til þennan sterka eiginfjárgrunn,“ segir Guðjón.
„Ég hef oft sagt að auðveldasta hlutafjáraukning í íslensku fasteignafélagi sé að vera bjartsýnn á framtíðina og segja að leiguverð til framtíðar muni hækka, vextir muni fara niður og viðhaldskostnaður af einhverjum ástæðum lækka. Þá geturðu bústað upp virði eignasafnsins stórkostlega, fært það til bókar þannig. Þetta er auðveldasta hlutafjáraukning í heimi.“
Hann segir að hjá Reitum hafi þessi leið ekki verið farin. Menn hafi ekki leyft sér svona bjartsýni heldur haft varkárni í fyrirrúmi. Ávallt hafi sömu aðferðafræði verið beitt við virðismat eigna, en klárlega sé það eitt trixið í bókinni að gera hlutina með þessum hætti.
„Ef þú byggir mat eigna þinna til framtíðar á einhverjum forsendum þá þurfa þær á einhverjum tímapunkti að raungerast, annars er ekki innistæða fyrir þessu. En ég get líka sagt það núna, því ég er stiginn út úr Reitum og hef engum skyldum þar að gegna lengur, og ég held að ég sé ekki að hrópa nein leyndarmál, að mér finnst gengi íslensku fasteignafélaganna vera allt of lágt. Greinendur á markaði hafa sagt það langflestir líka,“ segir Guðjón.
„En hvað þarf til að það fari á „réttan“ stað, ef það er hægt að orða það þannig? Jú, jú, þegar vextir fara að lækka, þegar kúrfan fer að bogna niður, þá held ég að Eyjólfur hressist, það væri mjög undarlegt ef það gerðist ekki. Hann spyr hvort hið fullkomna umhverfi sé einhvern tímann til. Fyrst sé farið í gegnum Covid og þegar dregur úr því komi jarðeldar, alltaf sé eitthvað að glíma við. Ekki verði hamrað nógu mikið á því að verðlagning fjármagns sé það sem skiptir fasteignafélög öllu máli.
„Þau geta alveg lifað sæmilega hress í gegnum eitthvert verðbólgutímabil, svo fremi að það sé ekki eitthvað öfgakennt, en langvarandi há verðbólga fer auðvitað illa með alla, líka fasteignafélögin að lokum, því að einhvers staðar eru mörkin í því sem viðskiptavinurinn getur tekið við.“ Þegar leigjandinn geti ekki staðið undir þeirri leigu sem fasteignafélag þarf til að standa skil á sínu bresti eitthvað.
