Síðustu rúmu 20 árin hefur verið töluvert um galla í nýbyggingum. Fæst þessara mála rata inn á borð dómstóla. Ástæðurnar eru margar, svo sem það semst í málunum að einhverju leyti eða öllu, það er ekkert á neinn að sækja eða kröfurnar eru fyrndar. Seljendur nýbygginga eru oftast félög sem byggja sjálf eða félög sem fá aðra til að byggja fyrir sig. Sumir byggja mörg hús og selja á sömu kennitölunni en aðrir nota margar kennitölur, stundum eina fyrir hvert hús.
Auðvitað getur ýmislegt farið úrskeiðis við byggingu eða frágang húsa þó svo lögum og reglum sé fylgt eftir fremsta megni en alvöru verktakar/seljendur lagfæra slík atriði. Það eru hinir sem gera það ekki sem koma óorði á þá sem eru að standa sig vel.
Réttur kaupenda er því miður allt of oft eingöngu í orði en ekki á borði enda bæði kostnaðarsamt og tímafrekt fyrir kaupendur að sækja rétt sinn og oft næst lítið sem ekkert upp í kröfur þeirra, t.d. vegna skamms fyrningartíma, seljandi er ekki borgunarmaður fyrir göllum og starfsábyrgðartryggingar takmarkaðar og fjárhæðir þeirra lágar. Sem dæmi má nefna eru eingöngu lögbundnar starfsábyrgðartryggingar byggingarstjóra og hönnuða en ekki iðnmeistara þó löggjafinn geri ráð fyrir bótaskyldu þeirra. Þá er það ekki alltaf svo að allir gallar séu bættir úr þessum tryggingum, auk þess sem fjárhæðir þeirra eru allt of lágar enda upphæðin sú sama hvort sem um 2ja íbúða hús er að ræða eða 100 íbúða. Sem dæmi má nefna er starfsábyrgðartrygging byggingarstjóra nú rúmar 20 milljónir. Í 40 íbúða húsi eru það rúmar 500.000 pr. íbúð. Gallar nema oft töluvert hærri fjárhæðum.
Það er kaupanda að sanna að um galla sé að ræða, hvaða úrbóta sé þörf og hver sé kostnaðurinn við þær. Þarf kaupandinn því að fara í langt og kostnaðarsamt ferli með aðstoð lögmanns til að sækja rétt sinn og sanna galla, meðal annars að afla sér matsgerðar dómkvadds matsmanns. Hleypur sá kostnaður á milljónum. Getur undirbúningur og meðferð þessara mála oft verið flókin, bæði aðild og kröfugerð, einkum í málum vegna galla í fjöleignarhúsum vegna reglna um sameign og séreign.
Eftirlit með byggingu fasteigna virkar ekki sem skyldi. Það virkar hjá þeim sem standa sig og fara eftir lögum og reglum en ekki hinum. Síðasta vor kynnti HMS hugmyndir að breyttu byggingareftirliti og byggingargallatryggingar, sem átti eftir að útfæra töluvert. Verður fróðlegt að sjá hvað út úr þeirri vinnu kemur og hver sé afstaða tryggingarfélaganna til slíkra trygginga.
Í stuttu máli eiga nýbyggingar að vera í lagi og ekki gallaðar. Þær eiga að vera í samræmi við kaupsamning og sölugögn svo sem söluyfirlit og skilalýsingu, samþykktar teikningar og þær kröfur sem gerðar eru í lögum og reglum um slíkar byggingar. Enginn svonefndur gallaþröskuldur á því við um galla í nýbyggingum.
Gallar í nýbyggingum geta verið margskonar og ástæðurnar fyrir göllunum margvíslegar, svo sem að ekki er byggt í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar eða hönnunargögn, hönnun er ábótavant, byggingarvörur uppfylla ekki íslenskar kröfur eða faglegum vinnubrögðum er verulegar ábótavant við byggingu og/eða frágang. Stundum koma gallarnir fljótlega í ljós en aðrir oft ekki fyrr en eftir nokkur ár. Því miður er það ekki alltaf trygging fyrir því að eign sé gallalaus þó lokaúttekt hafi farið fram.
Fyrstu skref kaupanda sem telur að eign sé gölluð eða frágangi ólokið/ábótavant er að tilkynna seljanda um það og krefja hann efnda. Mikilvægt er að kaupendur dragi það ekki vegna reglna um fyrningu og tómlæti.
Ef kaupandi hefur ekki greitt kaupverðið að fullu þá getur hann haldið eftir greiðslum, til að tryggja rétt sinn, ef ekki verður úr þessu bætt. Kaupandi má ekki nota eftirstöðvar kaupverðsins til að lagfæra galla nema dómur sé fallinn eða samkomulag næst um það við seljanda.
Kaupendur hafa hins vegar oftast greitt stærstan hluta kaupverðsins eða jafnvel allt kaupverðið þegar gallar koma í ljós eða hafa greitt það því seljandinn hefur fullvissað þá um að hann muni lagfæra þá sem hann gerir svo ekki eða fer í einhverjar „viðgerðir“ sem reynast svo ekki fullnægjandi.
Ef seljandi bregst ekki við að lagfæra galla og/eða ljúka frágangi og ekki næst samkomulag milli kaupenda og seljanda eru bara tveir möguleikar í stöðunni fyrir kaupanda, þ.e. að sitja uppi með tjónið og greiða sjálfur kostnaðinn við úrbætur, sem og eftirstöðvar kaupverðsins til að fá afsalið ef hann hefur haldið eftir greiðslum, eða fara með málið fyrir dóm.
Þegar um nýbyggingar er að ræða geta fleiri orðið ábyrgir en seljandi, þ.e. kaupandi getur átt rétt á því að sækja kröfur á hendur fleiri aðilum en seljanda eignar. Það getur t.d. verið byggingaraðilinn, byggingarstjórinn, hönnuðir og iðnmeistarar svo sem múrarameistari, húsasmíðameistari o.s.frv. Byggingarstjóri og hönnuðir eru með starfsábyrgðartryggingar hjá tryggingarfélögum sínum sem bæta ákveðið tjón að ákveðinni fjárhæð. Iðnmeistarar eru ekki með starfsábyrgðartryggingar. Almennt er ekki greitt úr þessum tryggingum nema fyrir liggi matsgerð dómkvadds matsmanns og þurfa kaupendur því að afla slíkrar matsgerðar í matsmáli fyrir héraðsdómi og leggja út kostnaðinn fyrir þeim. Stundum er samþykkt að sammælast um matsmann utan réttar.
Ef kaupandi ákveður að leita réttar síns, ef ekki semst í málinu, þarf hann að byrja á því að fá dómkvaddan matsmann til að skoða og meta gallana, leiðir til úrbóta og kostnað við úrbætur og fara svo í dómsmál á grundvelli matsgerðarinnar, ef ekki semst milli aðila eftir að matsgerðin liggur fyrir.
Þó svo að samningssambandið sé milli kaupanda og seljanda þá getur húsfélag farið í dómsmál vegna galla á sameign. Þá getur húsfélag og einstakir eigendur farið saman í mál bæði vegna galla á sameign og séreign og er þá byrjað á því að fá matsgerð dómkvadds matsmanns bæði vegna galla á sameign og séreignum.
Ef kaupandi greiðir ekki eftirstöðvar kaupverðs getur seljandi stefnt kaupanda til greiðslu. Þarf kaupandi þá að fá matsgerð dómkvadds matsmanns til að geta tekið til varna í málinu þ.e. að hann eigi ekki að greiða eftirstöðvar kaupverðsins vegna galla/ólokins frágangs.
Þegar matsgerðin liggur fyrir og ekki næst samkomulag á grundvelli hennar, er stefnt í málinu og byggt á því að um galla sé að ræða og gerð krafa um að stefndu greiði bætur í samræmi við þá fjárhæð sem dómkvaddur matsmaður metur að úrbætur kosti. Þá er gerð krafa um málskostnað, þ.e. lögmanns- og matskostnað. Ekki er hægt að fá dóm um að gert sé við galla heldur er um fjárkröfu að ræða.
Þetta ferli tekur almennt nokkur ár og er mjög kostnaðarsamt og streituvaldandi. Er því mikilvægt að löggjafinn og stjórnvöld vinni nú raunhæfar tillögur að breytingum til að tryggja betur rétt hins almenna neytenda, þ.e. kaupanda nýrra eigna, svo hann verði á borði en ekki bara í orði.
Höfundur er lögmaður.
