Þegar farið er í framkvæmdir er mikilvægt að eigendur fjöleignarhúsa gæti réttra aðferða við þær. Boða þarf til húsfundar með lögmætum hætti. Í fundarboði þarf að tilgreina þau mál sem tekin verða fyrir á fundinum og meginefni tillagna. Ekki er hægt að taka mál til atkvæðagreiðslu á húsfundi sem ekki hefur verið getið í fundarboði nema allir félagsmenn séu mættir og samþykkja það.
Þar sem mannlegt er að gera mistök hefur húsfélag rétt til að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi ákvörðun sem annmarki er á. Sem dæmi má nefna dóm Hæstaréttar í máli nr. 583/2013 og álit kærunefndar húsamála nr. 74/2019, 40/2020 og 50/2020.
Samkvæmt lögum um fjöleignarhús gilda ákveðnar reglur um það hve margir þurfa að samþykkja ákvörðun til að hún sé bindandi.
Meginreglan er sú að það nægi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi. Þegar um slíkar ákvarðanir er að ræða getur húsfundur tekið ákvörðun án tillits til fundarsóknar enda sé hann löglega boðaður og haldinn
Þegar um venjulegar viðhaldsframkvæmdir er að ræða, svo sem múrviðgerðir og málun, viðgerðir eða endurnýjun á gluggum, þaki eða lögnum, gildir þessi meginregla nær undantekningarlaust enda sé ekki með framkvæmdunum verið að breyta sameigninni eða ganga lengra en almennt tíðkast í viðhaldsframkvæmdum.
Í þeim tilvikum sem gengið er verulegra lengra eða ef um er að ræða verulega dýrari og umfangsmeiri endurbætur, breytingar eða nýjungar en það sem fellur undir venjulegt og nauðsynlegt viðhald þarf samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Þarf þá a.m.k. helmingur eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta að vera á fundi og tilskilinn meirihluti þeirra að greiða atkvæði með tillögunni. Nái fundarsókn því ekki en tillagan er samt samþykkt með 2/3 hluta atkvæða á fundinum bæði miðað við fjölda og eignarhluta þá skal innan 14 daga halda nýjan fund og bera tillöguna aftur upp á þeim fundi. Getur sá fundur tekið ákvörðun án tillits til fundarsóknar og fái tillagan tilskilinn meirihluta telst hún samþykkt. Í einstaka tilvikum þarf samþykki allra eigenda ef framkvæmdir og endurbætur hafa í för með sér verulegar breytingar.
Þó að með viðhaldsframkvæmdum sé sjaldnast verið að gera breytingar á sameign getur sú staða þó komið upp. Ef breyta á húsinu við framkvæmdirnar út frá því sem ráð var fyrir gert í upphafi og á samþykktri teikningu þarf að skoða hvert tilvik fyrir sig og meta hvort um verulegar, ekki verulegar eða smávægilegar breytingar sé að ræða.
Ef breyting telst veruleg, þar á meðal á útliti hússins, þá þurfa allir eigendur hússins að samþykkja þær. Ef framkvæmdirnar hafa ekki í för með sér verulegar breytingar á sameigninni nægir samþykki 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta og til smávægilegra breytinga nægir samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta. Það getur því oft verið flókið að meta slíkt en oft má finna sambærileg tilvik í álitum kærunefndar húsamála þar sem reynt hefur á túlkun þess hvort breyting teljist veruleg, ekki veruleg eða smávægileg.
Höfundur er lögmaður.
