Kona sem byggði hesthús á Hvammstanga árið 2011 hefur í tvígang reynt að ógilda nauðungarsölu á eigninni sem fór fram síðasta haust. Á þriðjudaginn staðfesti Landsréttur úrskurð Héraðsdóm Norðurlands vestra frá 27. desember, þess efnis að nauðungarsalan standi.
Tekið skal fram að nauðungarsalan snýst ekki um vanskil heldur ósamkomulag tveggja kvenna um eignarhald á hesthúsinu. Grundvöllur nauðungarsölunnar er 2. málsgrein 8. greinar laga um nauðungarsölur en hljóðar svo:
„Ákvæðum þessara laga verður beitt eftir því sem átt getur við til að ráðstafa eign sem er í óskiptri sameign ef þess er krafist af einum eða fleiri eigendum að henni, en þó ekki þeim öllum, og sýnt er að eigninni verði ekki skipt milli eigenda án verulegs tjóns eða kostnaðar, enda standi hvorki fyrirmæli annarra laga né samnings í vegi fyrir að slík krafa nái fram að ganga.“
Við nauðungarsölu af þessu tagi rennur kaupverðið til eigenda eignarinnar.
Sem fyrr segir byggði konan hesthúsið árið 2011 og nýtti það ásamt syni sínum fram til ársins 2016 en þá tók hin konan hluta hússins á leigu. Á aðfangadag það ár gerðu konurnar með sér kaupsamning, þannig að leigutakinn keypti helming eignarinnar. Kom fram í þeim samningi að kaupverðið væri að fullu greitt. Ágreiningur varð hins vegar á milli kvennanna um það hvort kaupandinn væri að leggja nóg fram til rektrarkostnaðar hesthússins. Sú sem hafði byggt húsið segir svo ekki vera og á tilteknum tímapunkti hafi skuldin verið komin upp í 700 þúsund krónur.
Málsatvik eru að hluta rakin svo í texta úrskurðar héraðsdóms í málinu:
„Í lok maí 2021 afhenti varnaraðili kaupsamning aðila til þinglýsingar hjá sýslumanninum á Norðurlandi vestra og var honum í framhaldi af því þinglýst án athugasemda. Í byrjun júlí 2021 skoraði varnaraðili á sóknaraðila að gefa út afsal fyrir eignarhluta varnaraðila í húsinu og um leið að gera nánari grein fyrir þeim kostnaði sem sóknaraðili krafði varnaraðila um. Jafnframt bauðst varnaraðili til að kaupa eignarhlut sóknaraðila fyrir tilgreinda fjárhæð. Af hálfu sóknaraðila var brugðist við þessu bréfi varnaraðila með því að sóknaraðili bauðst til að kaupa hlut varnaraðila á því verði sem varnaraðili bauð. Í framhaldi af þessu áttu lögmenn aðila í nokkrum samskiptum og gengu kauptilboð á milli þeirra. Í september 2021 varpaði lögmaður varnaraðila fram þeirri hugmynd hvort ekki væri unnt að skipta húsinu í tvo hluta. Hinn 10. nóvember 2021 sendi lögmaður sóknaraðila tölvupóst þess efnis að sóknaraðili ætlaði ekki að selja sinn hlut í húsinu og tók fram að sóknaraðili teldi ógerlegt að skipta húsinu í tvo hluta m.a. vegna þess að í því væri ein kaffistofa, ein hnakkageymsla og ein hlaða.“
Kemur síðan fram að sú sem hafði keypt helming hesthússins sendi hinum eigandanum áskorun um að ganga til samninga um slit á sameign þeirra. Þeirri áskorun var ekki svarað. Í byrjun árs 2022 sendi hún síðan beiðni á sýslumanninn á Norðurlandi vestra um nauðungarsölu til slita á fasteign. Sýslumaður tók beiðnina fyrir og í uppboðinu átti konan sem bað um nauðungarsöluna hæsta boð og keypti hesthúsið með húð og hári fyrir 21 milljón króna.
Konan sem hafði byggt og átt hesthúsið byggði kröfur sínar á því að konan sem fékk nauðungarsöluna í gegn hefði ekki verið löggiltur eigandi að helmingi hesthússins, en skv. áðurnefndri 8. grein laga um nauðungarsölur getur einn eigandi sameignar krafist nauðungarsölu. Kaupsamningur sem gerður var um sölu á helmingi hússins til hennar hefði verið bundinn þeim skilyrðum að hún stæði við þá skyldu sína að greiða rekstrarkostnað, en það hefði hún ekki gert. Fyrirvarar í kaupsamningi hafi því ekki verið uppfylltir. Í málsástæðum sækjanda (þ.e. upphaflega eigandans sem vildi rifta nauðungarsölunni), segir:
„Af hálfu sóknaraðila er á því byggt að hún hafi gefið varnaraðila eins konar vilyrði fyrir kaupum á hluta hússins, ef hún sýndi fram á að hún myndi standa í skilum með rekstrarkostnað. Skjalið hafi verið útbúið í þessu samhengi en ekki hafi staðið til að varnaraðili eignaðist hlut í eigninni, nema hún uppfyllti skyldur sínar til lengri tíma en hún hafi mátt hafa hesta í húsinu gegn greiðslu tiltekinnar fjárhæðar og sameiginlegs kostnaðar. Komið hafi í ljós að varnaraðili stóð ekki í skilum með greiðslu rekstrarkostnaðar og í janúar 2021 hafi uppsöfnuð skuld hennar numið tæpum 700.000 krónum. Við þetta hafi forsendur fyrir kaupum varnaraðila á hluta hússins brostið. Varnaraðili hafi ekki fallist á kröfur sóknaraðila og látið þinglýsa skjalinu eins og um löglega eignarheimild væri að ræða.“
Bendir hún jafnframt á að hún hafi aldrei gefið út afsal fyrir sölunni vegna þess að kaupandinn hafði ekki uppfyllt þessi skilyrði í kaupsamningnum.
Konan beitti einnig fleiri lagalegum rökum fyrir þeirri fullyðingu að kaupandinn hefði í raun aldrei orðið sameigandi að hesthúsinu. Hvorki héraðsdómur né Landsréttur féllust á sjónarmið hennar og töldu nauðungarsöluna vera löglega.
Úrskurðina í málnu má lesa hér.
