Að mörgu er að huga þegar fjárfest er í fasteign. Ein stærsta, fjárhagslega ákvörðun sem flestir munu taka á lífsleiðinni er einmitt kaup á fasteign. Þannig eru fasteignaviðskipti um leið stærsta og mesta fjárfesting langflestra. Á söluskrá fasteignavefja, þegar þetta er skrifað, eru um 9.500 eignir og því nægt úrval. Að ýmsu er þó að huga áður en kaupsamningur er undirritaður. Að finna áhugaverða eign er aðeins fyrsta skrefið. Við tekur ferli sem fæstir þekkja og þurfa því flestir að reiða sig á sérfræðinga eins og fasteignasala. Hér eru þó örfá ráð til að hafa í huga, sem vonandi eru til þess fallin að auka sjálfstraust fólks í fasteignaleit.
Sífellt algengara er að opin hús séu auglýst og því fyrsta skref að mæta þangað og skoða fasteignina.
Þegar fasteign er skoðuð er gott að vita af skoðunarskyldu kaupanda í fasteignaviðskiptum. Skoðunarskylda er svo til óskilgreint og fljótandi hugtak í lagalegu tilliti. Ekki er ætlast til þess að hugsanlegur kaupandi kynni sér hvern einasta krók og kima fasteignarinnar, heldur skoði hana innan þess ramma sem eðlilegt þykir.
Ríkari skoðunarskylda gæti verið lögð á þá sem sérþekkingu hafa í byggingamálum, til dæmis aðila með sveins- eða meistararéttindi í iðngreinum, byggingafræðinga, o.s.frv. Reglan er sú að kaupandi á að skoða fasteign og það er á hans ábyrgð að finna sjáanlega galla á fasteigninni, ef einhverjir eru. Skylda seljanda er að gera þeim göllum sem honum er kunnugt um greinargóð skil. Hér gildir aftur sú regla að litið er til þess hvað hver og einn mátti vita um, og ríkari skylda aftur gerð til fagaðila.
Ef eign hefur verið í útleigu hvílir minni skylda á seljanda að þekkja ástand fasteignar og því ríkari þörf á ítarlegri skoðun kaupanda. Til eru fyrirtæki sem sérhæfa sig í ástandsskoðunum fasteigna. Gunnar Fannberg Gunnarsson, framkvæmdastjóri Hönnunar og eftirlits ehf., hefur sérhæft sig í ástandsskoðunum um árabil. Hann segir að ítarleg ástandsskýrsla um fasteign geti komið í veg fyrir illdeilur seinna meir og komið í veg fyrir kostnaðarsöm málaferli vegna hugsanlegra leyndra galla. „Við mætum með hitamyndavél til dæmis og rakamælum, skoðum ástand lagna bæði inni og úti og mælum eindregið með að skolpkerfi sé myndað,“ segir Gunnar. Grunnskoðun felur í sér að skýrsla er gerð um ástand húss og lögð er áhersla á að skila skýrslu innan fárra daga frá því að óskað er eftir úttekt. Gunnar segir það áhyggjuefni hve illa ástandsskoðunum sé sinnt. Tengsl séu milli þess hve fáir nýta sér ástandsskoðun og fjölgunar dómsmála um galla á fasteignum. Fyrirvari um ástandsskoðun er jafnframt leið út úr kaupsamningi og því viss trygging fyrir kaupendur, segir Gunnar.
Þegar gengið er að húsi er gott að athuga ástand lóðar. Óeðlilega mikil bleyta í lóð og opnar regnvatnslagnir af þaki eru varhugaverðar. Sé drenlögn við hús er hún ein og sér ekki trygging gegn lekavandamálum. Því er mikilvægt að athuga lóðina og frágang regnvatnslagna vel. Ef halli er á lóð er vert að athuga að sú hlið hússins sem snýr upp í hallann er viðkvæmari fyrir bleytu í jarðvegi. Ef þar er kjallari eða niðurgrafin hæð þarf að skoða útveggi vel.
Hér skiptir aldur húss og viðhaldssaga þess höfuðmáli. Hana ætti fasteignasali að þekkja. Sé viðhaldssaga óþekkt er það ekki endilega merki um skort á viðhaldi, en er þó ástæða til að gæta enn meiri varúðar en ella.
Ástand útveggja í eldri húsum þarf að skoða vel. Mygla þrífst þar sem illa hefur verið loftað út. Sjáanlegir blettir eða útfellingar á útveggjum og lykt úr skápum við útveggi eru tilefni til þess að skoða ástand einangrunar og rakasperra í þaki. Gott er að kippa húsgögnum við útveggi aðeins frá og kanna ástand veggja. Sé grunur um myglu, er það tilefni til þess að kalla til fagmann með mælingatæki áður en lengra er haldið.
Líftími glers er aðeins um 20 ár, sem rýrist frekar á veðurhliðum húss. Sól fer líka illa með flest byggingarefni og því ástæða til að kanna ástand glugga í sólríkri suðurátt.
Gefðu þér tíma til að athuga hvort bæði heitt og kalt vatn flæði úr krönum með jöfnum og nægilegum þrýstingi. Einnig hvort sjáanlegur leki, gamall eða nýr, sé í eldhúsi eða baði. Jafnframt er gott að athuga ofna. Þegar fasteign er skoðuð á hlýjum sumardegi er líklegt að allir ofnar séu kaldir, en þá er hægt að setja krana á heitustu stillingu og hlusta eftir vatnsflæði og þreifa eftir hita efst á ofni.
Í fjölbýli er ráð að spyrja um húsfélag, hvort samþykktir um framkvæmdir séu í gildi og hvort sameiginlegur sjóður sé til staðar. Í fjölbýlishúsum eru vatns- og skolplagnir að miklu leyti sameign og því á ábyrgð húsfélagsins.
Ef um nýja eign er að ræða, er vert að kynna sér hver sá um byggingu hússins, hvort til séu skýrslur eftirlitsaðila, hvort lokaúttekt hafi verið gerð og hvort ábyrgð byggingastjóra sé enn í gildi. Mikið hefur verið rætt um það í fjölmiðlum undanfarin ár að krafa um styttri byggingatíma sé að valda því að steypa sé klædd og einangruð áður en hún nær að þorna almennilega, og ekki sé vandað nægilega til verka við einangrun og þaksmíðar. Einhverjir gallar eru vissulega óumflýjanlegur fylgifiskur allra framkvæmda. Þó að um smágalla sé að ræða í flestum tilfellum skiptir máli að hafa á hreinu hver ber ábyrgð og hvernig staðið verði að viðgerð á þeim. Vert er að taka fram að lokaúttektir eiga að vera aðgengilegar hjá Mannvirkjastofnun.
Þegar kauptilboð er gert er alltaf hægt hafa í því fyrirvara um enn ítarlegri skoðun, ef ástæða þykir til. Eins og áður var sagt ber fasteignasölum skylda til að tryggja hagsmuni bæði kaupenda og seljenda. Þess vegna er um að gera að láta fasteignasalann vinna fyrir kaupinu sínu og spyrja spurninga, sérstaklega þeirra erfiðu!
Greinin birtist upphaflega í helgarblaði DV.
