Íslensk fasteignafélög hafa forskot á erlend félög vegna þess að aðgengi íslensku félaganna að stöðugri langtímafjármögnun er betra en hinna erlendu. Íslensku félögin fjármagna sig til langs tíma með verðtryggðum lánum og hafa allar sínar tekjur verðtryggðar á móti. Þar með er áhætta lánveitenda lágmörkuð og fyrir vikið geta íslensku félögin skuldsett sig meira en erlend félög, sem gjarnan eig helst kost á skammtíma fjármögnun á breytilegum vöxtum. Guðni Aðalsteinsson, forstjóri Reita, er gestur Ólafs Arnarsonar í hlaðvarpi Markaðarins.
Hér er hægt að hlusta á brot úr þættinum:
Það eru miklir fjármunir jafnvel að svona eins og fasteignafélög séu betur í stakk búin til að fjármagna hluti heldur en ríkið. Þá blasir náttúrlega við spurningin, hvernig fjármagna fasteignafélög sig? Hvernig er þetta uppsett?
„Já og enn og aftur, við svona höfum verið að bera okkur saman við hvað er að gerast annars staðar. Og ef maður horfir á fasteignafélög, það eru kringum 70 fasteignafélög skráð á markað á Norðurlöndum, staðreynd sem ég vissi ekki fyrir nokkru síðan, og við erum tíundu stærstu þar. Það kemur í ljós að akkilesarhæll fasteignafélaga í Evrópu og annars staðar er fjármögnun. Erfitt að fá langtímafjármögnun og hún er líka vanalega á fljótandi vöxtum þannig að afkoma þessara fyrirtækja breytist mjög hratt. Við, fasteignafélög á Íslandi eru mikið til fjármögnuð af lífeyrissjóðum, sem eru líka oft okkar eigendur, og bönkum og við erum með mjög góða langtímafjármögnun og trausta fjármögnun og þetta er sóknarfæri fasteignafélaga. Þannig að ég horfi á fasteignafélög á Íslandi, samanborið við önnur félög í Evrópu, þá erum við feti framar og ég segi alltaf ef að ég væri erlendur fjárfestir og kæmi til Íslands og ætlaði nú svona ekki að byrja á áhættusamasta enda markaðarins, þá held ég að fasteignafélög séu mjög stöðugur og góður kostur.“
Eruð þið áhættuminni hér fyrir fjárfesta?
„Já, við erum það nefnilega með þessa, eins og ég segi, að þessi stærsti áhættuþáttur sem er fjármögnunin, hún er í mjög góðum skorðum. Við erum með verðtryggð lán frá sterkum aðilum og til lengri tíma, þannig að okkar prófíll þannig er mikið sterkari en í Evrópu, þannig að þetta er ákveðið svona forskot sem við höfum. En auðvitað, við viljum og ég legg líka áherslu á það í okkar starfsemi, við viljum ekki vera háð einni tegund af fjármagni, maður þarf að eiga marga mismunandi vasa til að sækja, sérstaklega fyrir fyrirtæki eins og okkar sem ætla sér að stækka, þá verða menn að hafa mismunandi fjármögnunarkanala.“
Svo nú hefur náttúrlega verið umræða í mörg ár, áratugi, um það að hér á Íslandi þurfi íbúðakaupendur að borga íbúðina sína þrisvar á meðan í öðrum löndum sem við berum okkur saman við þá sé alls ekki svo af því fjármagnskostnaður sé svo miklu hærri hér á Íslandi. Hvaða áhrif hefur þetta, þú segir að það sé svona öruggara fjármögnunarumhverfi hér en fjármagnskostnaðurinn er mikill.
„Já, fjármagnskostnaður er að sönnu mikill og það kemur náttúrlega á móti að við erum líka með verðtryggðar tekjur þannig að það er ákveðinn svona balans þar á milli. Hann er mikill en hann er ekki jafn sveiflukenndur og er að gerast í þeim fyrirtækjum í Evrópu sem við erum að bera okkur saman við og því ber að fagna fyrir okkur. Við sjáum tækifærið samt í að breyta fjármögnuninni. Við sjáum líka til dæmis að ef við horfum á íslensku fasteignafélögin þá er skuldahlutfallið kringum 60% vegna þess að menn sjá að það er alveg hægt að reka áhættulítil fyrirtæki með slíka skuldsetningu. Þegar útlendingar líta á þessa tölu þá svelgist þeim á, þeir segja 60%, þetta er mikið, mikið hærra en annars staðar. Sem er rétt, þar kemur til vegna þess að fjármögnunin þar er svo brokkgeng og stutt að menn þora ekki eða vilja ekki vera með hærri skuldsetningu.“
Nú hef ég skoðað íbúðalánakerfi gagnvart einstaklingum í nágrannalöndunum og þar er mjög algengt að þeir sem eru að kaupa sér íbúð geti fjármagnað sig á föstum vöxtum, tiltölulega lágum, út lánstímann, kannski 20 ár, 15 ár eða hvernig sem það er, allt upp í 30 ár hef ég séð. Þetta stendur ekki fasteignafélögunum úti til boða?
„Nei, það gerir það ekki, það væri of mikil áhætta fyrir markaðinn, meðan að við hérna gefum út skuldabréf á markaði og þau geta verið flest með föstum vöxtum. En þau geta líka verið með breytilegum vöxtum, þau geta verið til lengri og skemmri tíma. Það er eftirspurn frá lífeyrissjóðum og öðrum slíkum að vera með lengri tíma skuldabréf, þannig að það er alveg hægt að gera mjög góðan svona fjármögnunarprófíl og stilla sig þannig af, þannig að við erum mjög ánægð með þau tækifæri sem bjóðast í fjármögnun margra á Íslandi. Við kvörtum ekki undan því.“
Hægt er að hlusta á hlaðvarpið í heild sinni hér:
Einnig er hægt að hlusta á Spotify.
