Í vikunni var greint frá því að þinglýstum húsaleigusamningum hafi fjölgað mikið á milli ára, eða um 47 prósent. Málum sem lenda inni á borði hjá Leigjendaaðstoðinni hefur einnig fjölgað á milli ára og mörg þeirra mála hafa endað fyrir kærunefnd húsamála. Því er ekki úr vegi að skoða nokkrar algengar spurningar sem valdið geta deilum milli leigusala og leigjenda.
Hverju þarf að huga að áður en íbúð er leigð út?
Það er mjög mikilvægt að taka ástand eignarinnar vel út áður en hún er leigð út. Ef slíkt misferst þá er hætt við því að vonlaust verði að fá skemmdir bættar úr hendi leigjanda. Þessu hafa margir brennt sig á. Ástandsskoðun við lok leigutíma hefur takmarkað gildi ef ekkert liggur fyrir um ástand eignarinnar við upphaf leigutíma. Allur vafi þar á er síðan túlkaður leigjandanum í hag svo hér er gífurlega mikilvægt fyrir væntanlega leigusala að tryggja réttindi sín með góðri og ítarlegri úttekt.
Hvað ef samningur er ekki skriflegur?
Samkvæmt húsaleigulögum eiga leigusamningar um húsnæði að vera skriflegir. Þetta þýðir þó ekki að leigjendur sem ekki hafa gert skriflegan samning séu réttindalausir. Þvert á móti. Ef enginn skriflegur samningur er til staðar þá telst samt hafa komist á samningur, ótímabundinn með hálfs árs uppsagnarfresti. Leigufjárhæð þessa óskráða ótímabundins samnings er sú fjárhæð sem hægt er að sanna að leigjandi hafi samþykkt. Til dæmis gæti slíkt talið sannað með millifærslu leigjanda á mánaðarlegri leigu.
Má leigusali ráðstafa tryggingarfé að vild?
Stutta svarið er nei, það má hann ekki. Leigusalar eiga að halda tryggingarfé til haga á sérreikningi sem má ekki vera bundinn. Einnig skal leigusali velja reikning sem ber eins hagkvæma vexti og völ er á. Leigjandinn á svo rétt á að fá vextina greidda út samhliða tryggingunni við lok leigutíma.
Leigusali má heldur ekki ráðstafa tryggingarfé að vild, jafnvel þótt hann telji leigu í vanskilum eða að leigjandi hafi valdið skaðabótaskyldu tjóni á hinu leigða. Hann þarf alltaf að leita samþykkis leigjanda eða úrskurðar um bótaskyldu frá þar til bæru dómsvaldi.
Við lok leigutíma hefur leigusali lögákveðinn frest til að gera kröfu í tryggingarfé, fjórar vikur frá skilum húsnæðis. Ef slíkt er ekki gert innan þess frests þá hefur leigusali glatað tækifæri sínu á þessu úrræði og skal tafarlaust skila leigjanda öllu tryggingarfé ásamt vöxtum.
Má leigusali hafa aðgang að íbúð á leigutíma?
Á meðan leigjandi býr í leiguhúsnæði þá nýtur hann stjórnarskrárvarinnar friðhelgi heimilis. Leigusali má því ekki vaða inn í húsnæði eins og hann vill. Hann á þó rétt á aðgangi ef ráðast þarf í einhverjar viðgerðir og eins ef til stendur að sýna eignina mögulegum leigjendum eða kaupendum. Þessi réttur á samt aðeins við ef sex mánuðir eða minna er eftir af leigutímanum.
Leigusali þarf þó að hafa fyrst samband við leigjendur og gefa þeim eða umboðsmanni þeirra kost á að vera viðstaddir.
Eiga leigjendur að borga í hússjóð?
Hér þarf að skoða hvað er innifalið í mánaðarlegu hússjóðsgjaldi. Í fjölbýlishúsum er hiti gjarnan sameiginlegur og því hluti af hússjóðsgjaldi. Þennan hluta gætu leigjendur þurft að greiða. Hins vegar þurfa þeir ekki að greiða þann hluta gjaldsins sem telst sem sameiginlegur kostnaður húsfélagsins. Þar undir fellur til dæmis hiti og rafmagn í sameign, viðhald lyftubúnaðar, kostnaður vegna framkvæmda, gjald í framkvæmdarsjóð og svo framvegis.
Einnig þarf að skoða hvort leigjandi og leigusali hafi sérstaklega samið um að sá fyrrnefndi greiði hússjóðsgjald. Þarf þá að tilgreina það sérstaklega í leigusamning.
Þarf að þinglýsa samning?
Aðeins er hægt að þinglýsa leigusamning ef hann er skriflegur. Ef í samningi er samið um einhvers konar frávik frá húsaleigulögum þá er nauðsynlegt að þinglýsa honum til að samningur haldi gildi gagnvart mögulegum þriðja manni, svo sem kaupanda eignarinnar. Eins er þinglýsing grundvöllur þess að hægt sé að sækja um húsaleigubætur.
Hvað ef leiguhúsnæði er selt á leigutíma?
Ef leigusali selur eign sem er í útleigu án þess að segja leigusamningi upp fyrst þá heldur samningurinn gildi sínu þrátt fyrir söluna. Nýr eigandi tekur þá við hlutverki leigusala samkvæmt gildandi samningi. Hins vegar gildir annað ef eignin er seld á nauðgunarsölu eða ef leigusali missir íbúðina vegna gjaldþrots. Þá fellur leigusamningurinn úr gildi.
Sambúðarslit eða skilnaður á leigutíma?
Ef leigjendur í sambúð eða hjúskap skilja á leigutíma þá er það ekki þannig að annar aðilinn geti einhliða sagt samningnum upp. Samkvæmt húsaleigulögum á öðrum hvorum aðila að vera heimilt að ganga inn í leigusamninginn og taka við honum.
Hvaða reglur gilda um uppsögn leigusamnings og uppsagnarfrest?
Samningur er tímabundinn: Tímabundnum leigusamningi lýkur við lok leigutíma án þess að leigusali þurfi sérstaklega að tilkynna að ekki verði af áframhaldandi leigu. Hins vegar ef tímabundnum leigusamningi lýkur, leigjandi heldur áfram að borga leigu og leigusali tekur við leigugreiðslum athugasemdalaust næstu tvo mánuðina, þá telst vera kominn á nýr ótímabundinn samningur sem þarf þá sérstaklega að segja upp samkvæmt reglum þar um.
Samningur er ótímabundinn: Ótímabundnum samningi þarf að segja upp með viðeigandi uppsagnarfresti. Fresturinn er þrír mánuðir ef um leiguherbergi er að ræða en sex mánuðir ef um íbúðarhúsnæði er að ræða. Í undantekningartilvikum er hægt að semja um skemmri uppsagnarfrest á íbúðarhúsnæði, eða þrjá mánuði, en slíkt á aðeins við ef leigusali er fyrirtæki eða félag sem ekki er rekið í hagnaðarskyni. Þar undir falla til dæmis félagsbústaðir og stúdentagarðar. Í gegnum tíðina hefur borið á því að í ótímabundnum leigusamningum séu ákvæði um skemmri uppsagnarfrest en tilgreindur er í húsaleigulögum. Þar sem húsaleigulög eru ófrávíkjanleg lög þá hafa slík ákvæði ekki gildi gagnvart leigjanda ef skemmri uppsagnarfrestur er honum ekki í hag. Hins vegar er aðilum að sjálfsögðu frjálst að semja sín á milli í sátt og samlyndi um skemmri frest en tilgreindur er í samningi.
