Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála hefur fellt úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar sem hafði fyrirskipað eigendum íbúðarhús í vesturbæ borgarinnar að fjarlægja smáhýsi af lóð sinni eða færa það lengra inn á lóðina. Smáhýsið var upp við lóðarmörk lóðar hússins og næstu lóðar þar sem stendur fjölbýlishús. Það var þó fyrst og fremst einn íbúi í því húsi sem setti sig upp á móti því að smáhýsið fengi að standa. Vildi íbúinn smáhýsið burt þar sem það væri ljótt og skerti útsýnið úr stofuglugga íbúðar hans.
Í júní á síðasta ári sendu eigendurnir fyrirspurn til byggingarfulltrúa. Í fyrirspurninni kom fram að fyrirhugað væri að reisa 15 fermetra smáhýsi á lóðinni, við mörk lóðar fjölbýlishússins. Óskuðu eigendurnir eftir leiðbeiningum um hversu margir af eigendum íbúða í fjölbýlishúsinu þyrftu að veita samþykki sitt svo þeim væri heimilt að reisa smáhýsið. Svarið var að það nægði að 2/3 hluti eigenda myndu veita samþykki sitt. Í lok ágúst barst embætti byggingarfulltrúa síðan tilkynning um að smáhýsið yrði reist, það væri undir 15 fermetrum að stærð og minna en 2,5 metrar á hæð og því undanþegið byggingarleyfi. Lögðu eigendur fram samþykki 3/4 hluta eigenda íbúða í fjölbýlishúsinu.
Í apríl á þessu ári sneri hins vegar einn eigandi íbúðar í fjölbýlishúsinu sér til byggingarfulltrúa vegna smáhýsins. Vildi viðkomandi meina að hann hefði ekki veitt samþykki sitt fyrir því. Embætti byggingarfulltrúa hafði í kjölfarið samband við eigendurna og sagði þá ekki hafa aflað samþykkis eigenda næstu lóðar eins og nauðsynlegt hafi verið. Vísuðu eigendur til svars embættisins við fyrirspurn þeirra og að aflað hefði verið samþykkis 3/4 hluta eigendanna sem væri samkvæmt svarinu nægilegt.
Starfsmaður embættisins sagði hins vegar þetta svar vera á misskilningi byggt og nauðsynlegt hefði verið að afla samþykkis allra eigenda í fjölbýlishúsinu. Eftir frekari samskipti við eigendurna var þeim loks tilkynnt í júní síðastliðnum, með bréfi byggingarfulltrúa, að þeim bæri að fjarlægja smáhýsið eða færa það að minnsta kosti þrjá metra frá lóðamörkunum. Eigendurnir kærðu þá ákvörðun til nefndarinnar.
Eigendur sögðu í sinni kæru að málið ætti sér lengri aðdraganda en frá síðasta ári. Hafi þeir frá árinu 2021 átt í sáttaumleitunum við nágranna. Þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir til samkomulags hafi einn nágranni í fjölbýlishúsinu andmælt framkvæmdinni. Svör byggingarfulltrúa við fyrirspurn þeirra hefðu hins vegar verið skýr. Það þyrfti bara samþykki 2/3 hluta eigenda. Tilkynning um framkvæmdina hafi verið send í kjölfarið og engar athugasemdir verið gerðar. Í góðri trú hafi framkvæmdir síðan verið hafnar nú í vor. Smáhýsið væri tilbúið nema að það vantaði á það klæðningu og það væri að öllu leyti í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar.
Bætu eigendurnir því við í síðari athugasemdum að það væri eðlilegt og í samræmi við lög að fara fram á að stjórnvöld veittu almenningi réttar og skýrar leiðbeiningar.
Reykjavíkurborg sagði í sínum andsvörum að vissulega sé smáhýsið undanþegið byggingarleyfi samkvæmt byggingarreglugerð en þar sé hins vegar kveðið á um að samþykki eigenda aðliggjandi lóða verði að liggja fyrir. Það breytti engu þótt byggingarfulltrúi hafi svarað fyrirspurn eigendanna og veitt þær upplýsingar að samþykki 2/3 hluta eigenda aðliggjandi lóðar væri fullnægjandi. Vissulega væri það svo að stjórnvöldum bæri að veita réttar og vandaðar leiðbeiningar í samræmi við gildandi lög og reglur á hverjum tíma. Fyrirspurn hafi hins vegar verið send til byggingarfulltrúa og það sé ekki hægt að gera þá kröfu að hann fjalli með ítarlegum hætti um einstök álitaefni sem snúi að smáhýsum sem falli undir byggingarreglugerð.
Hinn ósátti nágranni og eini eigandinn í fjölbýlishúsinu sem setti sig upp á móti smáhýsinu fékk tækifæri til að koma sínum sjónarmiðum á framfæri. Hann sagði garðinn við hús nágranna sinna rúmgóðan og því væri engin ástæða fyrir því að smáhýsið væri upp við lóðamörkin. Aðeins 2 metrar væru frá stofuglugga hans að grindverkinu á lóðamörkum og skerði smáhýsið því útsýni hans. Smáhýsið sé ljótt og trufli hann á hverjum degi þar sem hann vinni við tölvu í stofunni flesta daga. Þar að auki sé mannvirkið ólöglegt. Það sé einstaklega hvimleitt og leiðinlegt að lenda í nágrannaerjum. Í flestum tilvikum reyni hann að vera jákvæður og finna lausnir en í þessu tilfelli sé ekki um neitt jákvætt að ræða.
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála segir í sinni niðurstöðu að ekki verið annað séð en að það ákvæði byggingarreglugerðar, sem byggingarfulltrúi Reykjavíkurborgar byggi ákvörðun sína á, um að þörf sé á samþykki eigenda aðliggjandi lóðar sé ætlunin að reisa smáhýsi innan við þrjá metra frá lóðamörkum, falli undir þær ákvarðanir sem aðeins einfaldur meirihluti eigenda þurfi að samþykkja, samkvæmt lögum um fjöleignarhús.
Þar af leiðandi hafi ákvörðun byggingarfulltrúa byggt á rangri túlkun þessa ákvæðis byggingarreglugerðar. Það eitt og sér sé nægilegt til að fella ákvörðunina úr gildi.
Nenfdin bætir því hins vegar við að Reykjavíkurborg og öðrum stjórnvöldum beri að framkvæma heildstætt og atviksbundið mat með tilliti til aðstæðna hverju sinni þegar ákvörðun sé tekin á grundvelli matskenndrar lagaheimildar eins og raunin sé í þessu tilfelli. Við beitingu þvingunarúrræða mannvirkjalaga verði að líta til þess að þeim sé fyrst og fremst beitt til gæslu almannahagsmuna en síður til þess að vernda einstaklingshagsmuni, en hægt sé að leita til að mynda til dómstóla til að gæta þeirra. Við svona aðstæður geti þó vaknað ýmis álitaefni og þess vegna verði að fara fram heildstætt mat. Það hafi byggingarfulltrúi Reykjavíkurborgar greinilega ekki gert.
Smáhýsið fær því að öllu óbreyttu að standa óhreyft á lóðamörkunum en hvort málinu sé þar með lokið skal ósagt látið.
