Kærunefnd húsamála hefur komist að niðurstöðu í umfangsmikilli deilu leigusala og leigjanda. Leigjandanum ber að greiða bætur vegna margvíslegs tjóns á íbúð sem hann leigði af leigusalanum. Leigjandinn vildi hins vegar meina að í málinu hefði verið brotið á réttindum hans og að úttekt á ástandi íbúðarinnar hafi verið hlutdræg í hans garð.
Leigusalinn krafðist um 1,2 milljóna króna í bætur og þar að auki að hann fengi að ganga að tryggingunni sem var 380.000 krónur.
Leigjandinn gerði á móti alls 9 kröfur en þær snerust í meginatriðum um að viðurkennt yrði að ýmsar aðgerðir leigusalans hafi verið ólögmætar, að úttekt á íbúðinni hafi verið hlutdræg og ólögmæt og að hann fengi um 1,5 milljónir í bætur vegna tafa á viðgerðum á íbúðinni.
Aðilar málsins gerðu með sér leigusamning frá 1.febrúar 2022 til 30. maí 2025.
Samkvæmt leigusalanum gerðu þeir sameiginlega úttekt á íbúðinni í janúar 2022. Þar hafi komið fram að íbúðin væri að mestu leyti í góðu lagi, enda hafi hún þá nýlega verið keypt. Merktur hafi verið galli við gólf í hjónaherbergi og að brotið gler væri á viftu í eldhúsi en ekki hafi aðrar athugasemdir verið gerðar.
Leigusalinn tjáði nefndinni að hann hafi grunað í nokkurn tíma að leigjandinn hafi ekki farið nægilega vel með íbúðina. Gluggar hafi yfirleitt verið lokaðir og dregið fyrir en af því hafi getað skapast rakavandamál og mygla. Í upphafi leigutíma hafi hann fengið aðgang að íbúðinni og þá haft uppi athugasemdir um þetta. Þegar liðið hafi á leigusamninginn hafi hann óskað eftir aðgengi að íbúðinni. Það hafi endað með því að hann hafi höfðað aðfararmál til útburðar á leigjandanum. Undir rekstri málsins hafi verið gerð réttarsátt þar sem meðal annars hafi verið kveðið á um að leigjandinn skyldi rýma íbúðina 1. maí 2024. Við lok leigutímans skyldi úttekt gerð á íbúðinni, af óháðum skoðunarmanni sem valinn skyldi í samráði þeirra beggja. Þá hafi leigjandinn skuldbundið sig til greiðslu alls fjártjóns án athugasemda, sem skoðunarmaður teldi að rekja mætti til hans á leigutíma að svo miklu leyti sem slíkt teldist ekki afleiðing venjulegrar notkunar húsnæðisins eða sem hafi stafað af atvikum sem væru leigjandanum sannarlega óviðkomandi.
Úttektin fór fram 30.apríl 2024 og skoðunarmaður skoðaði íbúðin fyrst með leigjandanum og svo leigusalanum, samkævmt þeim síðarnefnda. Sagði leigusalinn nefndinni að hann gruni að þetta hafi verið gert svo að leigjandinn þyrfti ekki að svara fyrir það ástand sem hann væri búinn að koma íbúðinni í. Niðurstaða skoðunarinnar hafi verið sú að ástandi íbúðarinnar væri verulega ábótavant og gallar á henni væru meiri en svo að rekja mætti til eðlilegrar notkunar. Leigjandinn hafi valdið tjóni og þar að auki ráðist í ófullnægjandi viðgerðir. Í skýrslu skoðunarmannsins hafi verið nefndar meðal annars rakaskemmdir á svefnherbergi og baðherbergi. Skemmdir á parketi um alla íbúð og skemmdir á eldhúsinnréttingu. Óhreinindi á veggjum og ófullnægandi viðgerðir víða um íbúðina meðal annars á gluggum.
Leigusalinn sagði skoðunarmanninn hafa metið það svo að viðgerðir myndu kosta um 1,2 milljónir króna. Hafi hann gert í kjölfarið kröfu um að leigjandinn greiddi þá upphæð en hann hafi hafnað því og fullyrt að skoðunin hafi verið hlutdræg en leigusalinn sagði engin tengsl hafa verið á milli hans og skoðunarmannsins. Krafan byggði á umræddri skoðun sem sýndi fram á að ástand íbúðarinnar hefði verið mun verra í lok leigutímans en í upphafi hans og leigjandinn hafi ekki sýnt fram á að hann bæri ekki ábyrgð á hinu margháttaða tjóni sem orðið hefði á íbúðinni.
Leigjandinn hafði hins vegar töluvert aðra sögu að segja. Vildi hann meina að ekki hefðu allir gallar á íbúðinni verið skráðir við upphaf leigutímans. Samkvæmt leigusamningi hafi leigan átt að hækka í samræmi við vísitölu en í júní 2023 hafi leigusalinn tilkynnt um að leigan yrði hækkuð úr 206.000 í 250.000 krónur á mánuði. Því hafi hann hafnað á þeim grundvelli að það væri ekki lögmætt að hækka leiguna vegna fjárhagserfiðleika leigusalans. Þá hafi leigusalinn vilja skoða íbúðina en þeir hafi loks sammælst um að gera það í september. Í kjölfarið hafi leigusalinn ásakað hann um slæma umgengni og vilja skoða íbúðina aftur sem hann hafi hafnað. Í nóvember hafi hann tilkynnt um brotinn lás á svalahurð en því hafi leigusalinn ekki sinnt. Leigusalinn hafi farið fram á inngöngu í nóvember en hann hafi hafnað því en leigusalinn hafi þá bankað á hurðina í 10 mínútur.
Leigjandinn sagði að leigusalinn hafi loks sagt upp leigusamningnum í desmber 2023 sem hann hafi ekki samþykkt. Í janúar 2024 hafi hann hleypt inn viðgerðarmanni, að ósk leigusalans, sem hafi skilið eftir stórt gat á vegg. Í sömu viku hafi leigusalinn höfðað útburðarmálið og hann þá talið sig nauðbeygðan til að skrifa undir dómsáttina í málinu.
Þegar kom að hinni umdeildu skoðun við lok leigutímans vildi leigjandinn meina að skoðunarmaðurinn hafi verið hlutdrægur og á vegum leigusalans. Hann hafi til að mynda enginn samskipti haft við sig. Vildi leigjandinn meina að í úttektarskýrslunni hafi mikilvægum atriðum verið sleppt og fyrra ástand íbúðarinnar verið virt að vettugi. Í skýrslunni hafi til að mynda verið krafist 490.000 króna vegna endurnýjunar parkets en í réttarsáttinni sé viðurkennt að gallar hafi verið til staðar á parketinu fyrir upphaf leigutíma. Ekkert tillit hafi verið tekið til hans athugasemda í skýrslunni. Vildi leigjandinn meina að úttektin væri ólögmætt og gæti því ekki haft meina þýðingu í málinu.
Leigjandinn sagðist í kjölfarið hafa krafist nýrrar úttektar og andmælt kröfu leigusalans í trygginguna. Hækkun á leigunni hafi verið ólögmæt og óskum hans um viðgerð á svalahurðinni hafi ekki verið sinnt og vildi leigjandinn meina að það hefði stofnað heilsu hans í hættu sem og gatið í veggnum en úr því hafi komið ólykt og mygla. Vildi leigjandinn meina að leigusalinn væri að hefna sín á honum eftir að hann hefði hafnað hækkuninni á leigunni.
Í niðurstöðu kærunefndar húsamála segir að samkvæmt samskiptum málsaðila hafi þeir komið sér saman um val á skoðunarmanni. Segir nefndin að ekkert sé komið fram sem bendi til að úttektin hafi verið framkvæmd í andstöðu við lög eða réttarsátt leigusalans og leigjandans. Leigjandinn hafi þar að auki ekki samþykkt að gerð yrði önnur úttekt á hans kostnað og ekki nýtt sér rétt sinn til dómskvadds matsmanns. Þar af leiðandi verði að teljast rétt að leggja úttektina til grundvallar í málinu.
Telur nefndin þar af leiðandi að athugasemdir, í úttektinni, við ástand hurðar og karms, sturtustangar, baðherbergis- og eldhúsinnréttingar, sem og skápahurðar og kröfur sem gerðar séu á leigjandann vegna þessa skuli standa óhögguð. Það sama eigi við um glugga og veggi. Öðru máli gegni hins vegar um parketið. Vísar nefndin til þess að samkvæmt úttekt við upphaf leigutíma hafi verið gallar á gólfinu og í úttektinni við lok leigutímans komi fram að leigusalinn og leigjandinn séu sammála um að smávægilegt slit hafi verið á gólfi við upphaf leigutímans. Leigusalinn verði að bera hallan af þessu orðalagi og því sé ekki hægt að fallast á að úttektin við lok leigutímans verði lögð því til grundvallar að leigjandinn verði að greiða fyrir endurnýjun á parketinu.
Sú krafa, 490.000 krónur, var því dregin frá heildarbótaupphæðinni en það er niðurstaða nefndarinnar að leigjandanum beri að greiða 356.000 krónur í bætur vegna tjóns á íbúðinni og þar að auki sé leigusalanum heimilt að fá alla trygginguna greidda, 380.000 krónur.
Öllum kröfum leigjandans var hins vegar hafnað, meðal annars að hækkunin á leigunni yrði úrskurðuð ólögmæt en nefndin bendir á að hækkunin hafi aldrei komið til framkvæmda. Kröfum hans um bætur vegna tafa á viðgerðum var einnig hafnað á þeim grundvelli að leigutímanum væri lokið og engin gögn sem styddu þessa kröfu hefðu verið lögð fram.
Úrskurðinn í heild er hægt að lesa hér.
