Í lok síðasta árs tóku gildi breytingar á lögum um fjöleignarhús varðandi hunda- og kattahald. Samkvæmt lögunum er hunda- og kattahald nú heimilt og þarf ekki lengur samþykki meðeigenda fyrir því. Ekki er lengur gerð krafa um að eigandi láti húsfélagi í té ljósrit af leyfi viðkomandi sveitarfélags.
Hundar og kettir mega þó ekki vera í sameign eða á sameiginlegri lóð nema þegar verið er að færa dýrin að og frá séreign og eiga hundar alltaf að vera í taumi og í umsjá manns sem hefur fulla stjórn á þeim. Skilyrði er að búið sé vel að dýrunum, vel sé hugsað um þau og þess gætt að þau valdi öðrum íbúum hússins ekki ama, ónæði eða óþægindum.
Þar sem húsfélög geta ekki bannað hunda- og kattahald er ekki skylt að fjalla um hunda- og kattahald í húsreglum. Hins vegar geta húsfélög með samþykki allra eigenda sett nánari reglur um hunda- og/eða kattahald enda séu þær eðlilegar, málefnalegar og á jafnræði reistar.
Í greinargerð með frumvarpi til laganna kemur fram að með því að allir eigendur þurfi að samþykkja slíkar reglur sé þeim eftirlátið, séu þeir allir sammála, að setja nánari reglur um hunda- og/eða kattahald í viðkomandi fjöleignarhúsi, svo sem um umgengni og afnot á einstökum hlutum sameignar. Girt sé þó fyrir að slíkar reglur gangi svo langt að þær útiloki í raun hunda- og kattahald. Sé eigendum aftur á móti unnt að setja nánari reglur til að koma til móts við þarfir íbúa með hunda- eða kattaofnæmi eða fælni gagnvart slíkum dýrum til að lágmarka áhrif dýrahalds á viðkomandi án þess að útiloka dýrahald með öllu.
Hefði löggjafinn mátt skýra það betur hvað hann hafði í huga í því sambandi enda virðist vilji löggjafans vera sá að eigandi dýrs eigi að njóta meiri réttinda en íbúar með ofnæmi eða fælni.
Í því sambandi má nefna að lögin kveða eingöngu á um það að sé eigandi eða einhver í hans fjölskyldu með ofnæmi fyrir hundum á svo háu stigi að sambýlið við leiðsögu- eða hjálparhund sé óbærilegt og læknisfræðileg gögn staðfesta það, skuli kærunefnd húsamála leita lausna að fengnu áliti ofnæmislækna, leiðsögu- eða hjálparhundaþjálfara og sérfræðinga á öðrum sviðum ef því er að skipta. Sambærilegt ákvæði er ekki í lögunum ef eigandi eða einhver í hans fjölskyldu er með ofnæmi fyrir hundum sem ekki eru leiðsögu- eða hjálparhundar eða fyrir köttum á svo háu stigi að sambýlið við slík dýr sé óbærilegt og læknisfræðileg gögn staðfesta það.
Lögin kveða á um að það sé eingöngu húsfélagið sem getur beitt úrræðum laganna vegna brota eiganda dýrs enda hafi það áður sent áminningar.
Það er því ekki gert ráð fyrir að einstakur eigandi eða einstakir eigendur sem brotið er gegn, geti bannað viðkomandi hunda- eða kattahald og gert eigandanum að fjarlægja dýrið úr húsinu.
Í lögunum er kveðið á um það að ef hundur eða köttur veldur íbúum fjöleignarhúss verulegum ama, ónæði eða truflun og eigandi dýrsins ræður ekki bót þar á þrátt fyrir áminningar húsfélags eða ef eigandi dýrs brýtur verulega eða ítrekað gegn skyldum sínum þrátt fyrir áminningar húsfélags getur húsfélagið með samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, bannað viðkomandi hunda- eða kattahald og gert eigandanum að fjarlægja dýrið úr húsinu.
Þannig geta húsfélög með samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, lagt bann við hunda- og kattahaldi tiltekins eiganda ef dýrið veldur íbúum fjöleignarhúss verulegum ama, ónæði eða truflun og eigandi dýrsins ræður ekki bót þar á þrátt fyrir áminningar húsfélags. Getur húsfélagið þannig bannað viðkomandi hunda- eða kattahald og gert eigandanum að fjarlægja dýrið úr húsinu. Í greinargerð með frumvarpi til laganna kemur fram að á þeim grundvelli væri sem dæmi unnt að banna tilteknum eiganda dýrahald vegna mikils og langvarandi gelts hunds sem eigandanum hefur ekki tekist að ráða bót á. Veita verði eiganda tækifæri og svigrúm til að grípa til ráðstafana, svo sem með liðsinni hundaþjálfara, til að breyta hegðun dýrsins í slíkum tilvikum. Þá verði einnig til þess að líta að dýrahald sé eðlilegur hluti af heimilishaldi sem fylgt getur nokkuð ónæði, líkt og annarri umgengni fólks í fjölbýli, og verði því að meta hverju sinni hvort um sé að ræða svo verulegan ama, ónæði eða truflun að umrætt ákvæði eigi við. Á sama hátt geti húsfélög bannað hunda- og/eða kattahald tiltekins eiganda, brjóti hann verulega eða ítrekað gegn skyldum sínum þrátt fyrir áminningar húsfélags svo sem með slæmri umgengni um sameign í lengri tíma eða ítrekaða lausagöngu hunds um sameign eða sameiginlega lóð. Sé öðrum eigendum þannig veitt tækifæri til að grípa til ráðstafana komi upp vandamál varðandi dýr og eigandi dýrsins bregst ekki við kvörtun og ræður bót þar á.
Ef allt um þrýtur geta gróf eða ítrekuð brot leitt til þess að húsfélagið beiti úrræðum skv. 55. gr. laga um fjöleignarhús gagnvart eiganda dýrsins, þ.e. lagt bann við búsetu og dvöl hins brotlega í húsinu, gert honum að flytja og krafist þess að hann selji eignarhluta sinn.
Fjöleignarhúsalögin kveða þannig á um ákveðið ferli sem húsfélög þurfa að fylgja ef eigandi dýrs brýtur gegn fyrirmælum laganna. Þannig er það húsfélagið sem sendir áminningar og tekur ákvörðun með samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, um að leggja bann við hunda- og kattahaldi tiltekins eiganda og gerir honum að fjarlægja dýrið úr húsinu. Þá tekur húsfélagið ákvörðun um að beita úrræðum skv. 55. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, þ.e. að koma eiganda úr húsi og gera honum að selja eignarhluta sinn. Þessu getur svo þurft að fylgja eftir með atbeina dómstóla og sýslumanns sem bæði er tímafrekt og kostnaðarsamt.
Fyrsta skrefið í slíkum málum, sem allt annað byggist á, eru því áminningar húsfélags. Þarf því að vanda vel til verka í því efni. Ekki er kveðið á um hve margar áminningar húsfélag þarf að senda ef eigandi dýrs brýtur gegn ákvæðum laganna, en ljóst að þær þurfa að vera nokkrar. Þarf að meta það í hverju tilviki fyrir sig hvort skilyrðum sé fullnægt til að húsfélag geti gripið til frekari aðgerða. Þá kemur ekkert fram um það hvernig staðið skuli að ákvörðun um slíka áminningu, hve margir eigendur þurfi að samþykkja hana eða hvað þarf að koma fram í slíkum áminningum. Meðan ekki er komin reynsla á meðferð þessara mála og túlkun laganna getur það valdið óvissu hvernig standa beri að slíkum áminningum, svo sem hvort stjórn húsfélags geti sent þær án þess slíkt sé samþykkt á húsfundi ef einhver í húsinu kvartar, hvort taka þurfi ákvörðun um slíkt á húsfundi, hvað margir þurfa að samþykkja að slík áminning sé send, er t.d. nægilegt að einn kvarti eða þarf einfaldur meirihluti eigenda að samþykkja að senda slíka áminningu eða þurfa 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, að samþykkja það, hvort halda þurfi húsfund aftur og aftur til að taka ákvörðun um að senda nýja áminningu ef fyrri áminning virkar ekki, hvort veita eigi viðkomandi andmælarétt, hvort og hve langan tímafrest á að veita viðkomandi, hvort vara eigi hann við afleiðingum brots, hvort senda eigi áminninguna í ábyrgðarpósti, hvort ekki þurfi að tilgreina að um lokaáminningu sé að ræða áður en ákvörðun er tekin að banna tiltekið dýr og þá þurfi aukinn meirihluti að samþykkja hana o.s.frv.
Væntanlega þarf að tilgreina brotið með skýrum og skilmerkilegum hætti og vara viðkomandi við afleiðingum þess ef hann lætur ekki segjast. Má velta því upp hvort það eigi ekki að gefa viðkomandi kost á að greina frá sinni hlið málsins og hvernig hann ætli að bregðast við áminningunni þannig að hægt sé að veita honum einhvern frest eins og ráða má af greinargerðinni með lögunum. Gæti sáttamiðlun því verið góður kostur í slíkum málum. Þannig gætu eigandi viðkomandi dýrs og fulltrúi húsfélagsins hist hjá hlutlausum sáttamiðlara, farið yfir málið og reynt að finna lausn á því, áður en það magnast upp.
Er það mikill annmarki á lögunum að Alþingi hafi ekki a.m.k. reynt að setja skýrar reglur um áminningar til að koma í veg fyrir óþarfa óvissu og ágreining hvort þær áminningar sem sendar eru áður en húsfélag tekur ákvörðun um að banna viðkomandi eiganda hunda- eða kattahald og gera honum að fjarlægja dýrið úr húsinu standist lagalega.
Varðandi það svo hvort húsfélag uppfylli skilyrði 55. gr. laganna, þ.e. að koma eiganda úr húsi og gera honum að selja eignarhluta sinn, þá er kveðið á um það í ákvæðinu hvernig slík áskorun þarf að vera. Þá liggja fyrir nokkrir dómar um slík mál. Ráða má af þeim að húsfélög þurfa að vanda vel til verka við ákvörðunartöku og framkvæmd til að slík krafa nái fram að ganga. Hægt hefði verið að draga lærdóm af þessum dómum til að gera lögin skýrari.
Höfundur er lögmaður.
