Íbúi í fjölbýlishúsi á Íslandi velti fram þeirri spurningu í hóp nokkrum hversu langt húsfélög mega ganga í að setja íbúum reglur um hvað þeir mega og mega ekki gera á svölum sínum. Greindi íbúinn frá því að í fjölbýlishúsi nokkru hefði húsfélag bannað íbúum að setja upp svaladúk til að skapa skjól og næði á svölum sem eru með rimlahandrit. Upp hófust líflegar umræður þar sem fleiri bentu á reglur sem þeir höfðu ýmist heyrt af eða persónulega reynslu af. Þetta voru reglur á borð við að bannað væri að hafa ungabörn sofandi í vagni á svölum, bannað að hafa grill, bannað að hengja þvott yfir svalahandrið, bannað að setja upp snúrur til að hengja upp þvott og allt sem gæti talist sem sjónmengun eða gæti talist breyta heildarútliti húss.
Velti fólk fyrir sér hversu langt húsfélög mega ganga í slíkum reglum, þar sem svalir sem slíkar teljast séreign eigenda, þó svo að ytri byrði þeirra, stoð- og burðarvirki og svalahandrið sé sameign. Gólfflötur svala er samkvæmt lögum um fjöleignarhús séreign en þó er tekið fram að „húsfélag hefur ákvörðunarvald um allar breytingar, búnað og annað á svölum sem áhrif hefur á útlit hússins og heildarmynd“.
Blaðamaður leitaði því svara hjá Húseigendafélaginu varðandi spurningar sem ofangreind umræða vakti. Sigurður Orri Hafþórsson, aðstoðarframkvæmdastjóri Húseigendafélagsins, segir að sameign sé meginregla í fjöleignarhúsalögunum og því sé almennt gert ráð fyrir að eigendur komi að öllum ákvörðunum sem varða sameiginleg málefni hússins, þar með talið útlit þess.
„Íbúðareigandi hefur á hinn bóginn einkarétt til umráða og hagnýtingar séreignar sinnar með þeim takmörkunum einum sem leiðir af lögum, reglum nábýlisréttar eða eðli máls.
Svalir eru ákveðnir bastarðar milli sameignar og séreignar, enda telst burðarvirki svalanna til sameignar, en gólfflötur og innra byrði svalaveggja til séreignar. Af því leiðir að eigandi séreignar hefur yfirleitt ákvörðunarvald um útlit svala sem snýr að séreignarhluta sínum, enda hefur útlit þeirra í raun engin áhrif á heildarmynd hússins.“
Mörg dæmi séu um að fasteignaeigendur ráðist í smávægilegar útlitsbreytingar á svölum, svo sem með því að setja upp þvottasnúrur eða slíkt.
„Almenna reglan í því er auðvitað eftir sem áður, að ef þvottagrind eða snúrur sjást illa eða ekki með berum augum þegar horft er til dæmis á húsið frá götu, þá ætti eigandi séreignar aldrei að þurfa leyfi fyrir slíku. Það er í raun ekki fyrr en útlitsbreyting er orðin nokkur og auðsjáanleg sem leyfi þyrfti frá öðrum eigendum. Þetta getur til dæmis átt við þegar eigendur setja upp gervihnattadiska eða þvíumlíkt á svalir.“
Blaðamaður velti þá upp spurningunni hversu langt húsfélag geti gengið í þessu. Gætu slík félög til dæmis skipt sér að því hvernig gardínur eru í gluggum, hvers konar jólaseríur eru settar upp og þannig eftir götum.
„Til móts við meginregluna sem ég nefndi áðan, um að heildarmynd húss og breytingar á því teljist til sameiginlegra málefna, getur húsfélag hér á landi almennt ekki gengið svo langt að ákveða fyrir eigendur hvernig gardínur eða annað gluggaskraut á að vera innan íbúða, ekki nema samþykktir húsfélags segi annað, sem staðfestar voru frá öndverðu af öllum eigendum. Um jólaseríur og jólaskreytingar í gluggum gildir sennilega að eigendur hafi ákvörðunarvald um það nema ákveðið hafi verið á húsfundi hvernig skreyta eigi hús, og hafi eftir atvikum keypt til þess efni og ljós. Ekki er hins vegar að sjá að húsfélag gæti tekið ákvörðun um að hafa engar sameiginlegar ljósaskreytingar, og þar að auki bannað eigendum að setja upp sín eigin skrautljós á svalir og í glugga. Húsfélag hefur almennt ekki vald til þess að grípa með svo afgerandi hætti inn í eignarrétt og eignarráð eigenda.“
Það sé svo að í fjöleignarhúsum þá sé séreignarréttur eigenda og einkaréttur þeirra til að ráða yfir og hagnýta séreign sína bundinn nokkrum takmörkunum, sem flestar tengjast hagsmunum annarra eigenda hússins.
„Íbúðareiganda er því skylt að haga afnotum eignar þannig að aðrir íbúar verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði. Ekki eru til neinar skráðar reglur um þennan ónæðisþröskuld, heldur þyrfti að meta hvert og eitt tilvik fyrir sig og vega og meta þá hagsmuni sem uppi eru hverju sinni. Það kom upp mál hér á sínum tíma þar sem eigandi kvartaði yfir nágranna sínum sem væri sífellt grillandi. Hann lýsti nágrannanum sem algjörlega manískum sígrillara, sem gæti ekki stillt sig um að henda öllu mögulegu og ómögulegu á kolagrillið sitt, á hvaða tíma sólarhringsins sem er, og tók ekkert tillit til annarra eigenda. Sót og súr lykt bærist í sífellu inn í eignarhluta annarra eigenda, sem gætu ekkert við ráðið.
Í þessu máli þurfti að horfa til þess að eldun á grillum teldist til hluta af daglegu lífi fólks í fjölbýli, væri það innan eðlilegra marka, og algjört bann við því að grilla á svölum yrði að telja svo mikla skerðingu á umráða- og hagnýtingarrétti eigenda að það yrði ekki bannað nema með samþykki allra eigenda. Eftir atvikum þyrfti einnig að þinglýsa slíku banni svo það hefði gildi gagnvart þeim sem síðar keyptu eign í húsinu. Ef grill og ónæði vegna þess er hins vegar til verulegs ama, og langt umfram það sem eðlilegt getur talist, þá gæti hins vegar hugsanlega verið um brot að ræða samkvæmt ákvæðum fjöleignarhúsalaga eða ólögfestum grenndarreglum. Ónæðið þyrfti þá að vera auðsannanlegt og viðvarandi.“
Í tilvikum sem því sem Sigurður Orri lýsir hér að ofan, þegar ónæði er orðið gífurlegt og tjónvaldur lætur sér ekki segjast þá geta þeir eigendur sem telja á sér brotið leitað til kærunefndar húsamála.
„Nefndin kannar þá hliðar málsins og ályktar í kjölfarið hvort hún telji að um brot sé að ræða. Álit nefndarinnar eru ekki bindandi, en geta gefið vísbendingar um hvernig færi um málið fyrir dómstólum.
Það þurfa ekki allir að vera vinir í fjöleignarhúsi, líkt og í Hálsaskógi Egners, en eigendur þurfa þó helst að geta talað saman og verið þokkalega sáttir hver við annan. Þar skipta mannleg samskipti og eðlileg tillit og umburðarlyndi öllu máli.“
