Skrifstofa borgarstjóra og borgarritara hefur sent frá sér tilkynningu þar sem gerðar yfir athugasemdir við umfjöllun Kastljóss í gærkvöld um umdeilda samninga borgarinnar við olíufélögin um byggingarrétt til þeirra á borgarlóðum gegn fækkun bensínstöðva. Segir í tilkynningunni að alvarlegar staðreyndavillur hafi verið í umfjölluninni.
Í tilkynningunni segir að í þættinum hafi verðmæti byggingarréttar verið ofmetið sem og fjöldi væntanlegra íbúða vegna samninganna. Tilkynningin er eftirfarandi:
„Vegna umræðu um uppbyggingarreiti og samninga við olíufélög
Vegna umfjöllunar í Kastljósi telur Reykjavíkurborg rétt að leiðrétta alvarlegar staðreyndavillur sem þar birtust.
—
Í Kastljósi Ríkissjónvarpsins í gærkvöldi var fjallað um samninga sem Reykjavíkurborg hefur gert við olíufélög um að loka bensínstöðvum í grónum hverfum og nýta þess í stað lóðir fyrir nýjar íbúðabyggingar og aðra starfsemi. Þar komu fram nokkrar rangfærslur sem mikilvægt er að leiðrétta.
Fjöldi íbúða nær 450 frekar en 700 eins og haldið er fram
Í upphafi umfjöllunarinnar er því haldið fram að „Olíufélögin fengu með samkomulaginu heimild til að byggja 700 íbúðir í þessum fyrsta áfanga samninganna.“ Í Aðalskipulagi Reykjavíkurborgar eru sett almenn viðmið um mögulegan þéttleika og í viljayfirlýsingunum er fjallað um hugmyndir lóðarhafa um uppbyggingu. Endanlegt byggingarmagn og fjöldi íbúða er ákveðið í deiliskipulagi, sem fer í gegnum hefðbundið samráðs- og kynningarferli og umhverfismat. Þar þarf að taka mið af staðháttum á hverjum stað, sem geta verið æði mismunandi og meta áhrif á nærumhverfið, kröfur um gróðursvæði og dagsbirtu á lóð og fleira, og það er líklegt að byggingarmagn verði mun minna en almenn viðmið aðalskipulags (t.a.m. út frá nálægð Borgarlínu) segja um. Þá skal hafa í huga að í Aðalskipulagi eru ávallt hámarksviðmið.
Heildarstærð þessara lóða er um 4,3 hektarar og miðað við fjölbreytta staðsetningu (misvel staðsettar gagnvart Borgarlínu) þeirra væri ekki óeðlilegt að miða við 1-1,2 í nýtingu. Sem þýðir að heildarbyggingarmagn gæti verið 43.000- 51.600 fermetrar og miðað við að 10% sé atvinnuhúsnæði, þá er íbúðahlutinn 38.700-46.440 fermetra eða 387-464 íbúðir miðað við þessar forsendur.
Ofmat á verðmæti byggingarréttar
Í þættinum er slegið fram upphæð þar sem verðmæti byggingaréttar er talið um 10 milljarðar króna: „Fasteignasalar og verktakar sem Kastljós ræddi við áætla að verðmæti byggingarréttar á þeim 12 bensínstöðvalóðum, sem eru í þessum fyrsta fasa samninga borgarinnar við olíufélögin, sé um 10 milljarðar króna. Það fari eftir því hversu mikið byggingarmagn verður samþykkt.“
Þar er aftur verið að gefa sér mun meira byggingarmagn heldur en líklegt er að verði samþykkt í deiliskipulagsferli sem er grundvöllur þess að endanlegir samningar verði gerðir. Reykjavíkurborg mótmælti þessum útreikningi um að verðmæti byggingaréttar á þessum lóðum séu um 10 milljarðar en ekki var tekið tillit til þess í umfjöllun Kastljóss.
Einnig er ekki tekið tillit til kostnaðar olíufélaganna við uppbygginguna svo sem hreinsun jarðvegs og að fjarlægja byggingar sem fyrir eru á lóðunum og þá er ekki heldur tekið tillit til þess að á lóðunum er fyrir ábatasamur rekstur fyrir olíufélögin sem verða af tekjum vegna breytinganna.
3,9 milljarðar hjá Högum ekki rétt
Enn fremur er í þættinum tekið dæmi um hagnað eins af olíufélögunum: „Metnaður olíufélaganna sé að hámarka það því þau eru skráð á markað og leitist við að hagnast sem mest. Sem dæmi hafa Hagar sem eiga og reka Olís, eitt af þessum þremur olíufélögum, þegar fært 3,9 milljarða sem virði byggingarréttar í formi nýs hlutafjár inn í fasteignafélag sitt Klasa. Hagar eiga 1/3 í Klasa eftir þessi viðskipti.“
Samkvæmt upplýsingum frá Klasa er verðmat á virði byggingarréttar á lóðum sem áður voru bensínstöðvar undir þriðjungi af þeirri upphæð sem nefnd er sem dæmi í Kastljósi þann 6. maí 2024. Þannig er byggingarréttur fyrir stóra lóð í Norður-Mjódd, sjávarlóð við Klettagarða, lóð við Nýbýlaveg í Kópavogi og önnur við Tjarnarvelli í Hafnarfirði stærsti hluti þeirra 3,9 milljarða sem nefndir eru í þættinum sem dæmi um gróða olíufélaga af þessum viðskiptum. Þetta eru ekki bensínstöðvalóðir. Hagar meta verðmæti byggingarréttar vegna þriggja bensínstöðvalóða ásamt inneign gatnagerðargjalda og önnur réttindi á um 1,2 milljarð króna en ekki 3,9 milljarða eins og haldið var fram í Kastljósi. Taka skal fram að byggingamagn liggur ekki fyrir á þessum lóðum og því ekki hægt að segja til um endanlegt verðmæti réttarins.
Tilmæli Samkeppniseftirlits um að gæta jafnræðis
Samkeppniseftirlitið sendi í júlí 2019 tilmæli til Reykjavíkurborgar um að aðgerðir borgarinnar við fækkun eldsneytisstöðva yrðu útfærðar á þann hátt að þær hefðu ekki skaðleg áhrif á samkeppni á eldsneytismarkaði. Við ákvörðun um fjölda stöðva þar sem boðið var til samningaviðræðna var sérstaklega gætt að jafnræði milli olíufélaganna og að slík fækkun myndi ekki raska samkeppni. Reykjavíkurborg lagði fram tillögur um lokun 50% bensínstöðva í borginni en olíufélögin gengu einungis til samninga um lokun um þriðjungs bensínstöðva í borginni eða 33%.
Við lok lóðarleigusamninga stofnast ótímabundnir lóðaleigusamningar sem eru uppsegjanlegir með að minnsta kosti tveggja ára fyrirvara. Rétt er að olíufélögin eru með lóðarleigusamninga sem hafa runnið út eða eru við að renna út og einnig samninga sem eru í gildi til allt að 2065. Óljóst er hvað taka myndi við ef Reykjavíkurborg ætlaði að taka lóðir til sín án þess að leita samninga við lóðarréttarhafa. Þar þarf að hafa í huga heildarhagsmuni borgarinnar, almenn sjónarmið um jafnræði auk sérstakra tilmæla um að gæta jafnræðis á samkeppnismarkaði.
Á reglulegum fundi borgarráðs í júní 2021 voru áfangaskil og erindisbréf samninganefndar lögð fyrir borgarráð þar sem grein var gerð fyrir áfangaskilum í viðræðum við rekstraraðila og lóðarhafa.
Borgarráð var ekki í sumarleyfi
Í þættinum var ítrekað gefið til kynna að leynd hvíldi yfir gögnum í þessu máli eða að gögn hafi verið sett fram á sumarleyfistíma. Umræddir samningar voru samþykktir af hálfu Reykjavíkurborgar á fundum borgarráðs 24. júní 2021 og 10. febrúar 2022. Borgarráð fór á fyrst nefnda fundinum með fullnaðarafgreiðsluheimildir borgarstjórnar í sumarleyfi þess og var borgarráð því eðli málsins samkvæmt ekki á sama tíma í sumarleyfi.
Rétt er að ítreka að í fundargerðum borgarráðs er að finna ítarleg gögn, skýrslur og stefnur þar sem fjallað er um aðdraganda málsins auk þess sem birtar eru áfangaskýrslur og allir samningar. Þá var farið yfir stöðuna á þeirri vinnu að stuðla að fækkun bensínstöðva í borginni og allri samningagerð í borgarráði 17. nóvember 2022 og var kynningin birt í opinberum fundargerðum á vef Reykjavíkurborgar.
Hvað felst í samningum Reykjavíkurborgar við rekstraraðila/lóðarhafa bensínstöðvalóða?
Samningar við olíufélögin voru lagðir fyrir borgarráð og má finna þá í fundargerðum eins og flest önnur gögn í þessu máli:
Í samningunum felst að bensínstöðvum fækkar um 12 og í stað þeirra er gert ráð fyrir blandaðri íbúðabyggð, með verslun og þjónustu á jarðhæð þar sem það á við. Til að tryggja blöndun eiga Félagsbústaðir kauprétt á 5% íbúða á öllum lóðum á einkar hagstæðu verði, auk þess sem gert er ráð fyrir að allt að 20% íbúða verði leiguíbúðir, búseturéttaríbúðir og/eða íbúðir fyrir aldraða.
Í fyrrnefndum samningum, sem eru bæði tímabundnir og háðir fyrirvörum, felst að hlutaðeigandi lóðarhafi gefur eftir gildandi lóðarleiguréttindi g mögulegan arð sinn af þeim með því að láta af rekstri bensínstöðvar gegn því að fá í staðinn heimild til að láta vinna tillögu að nýju deiliskipulagi í samráði við Reykjavíkurborg um breytta notkun og ný uppbyggingaráform á lóðinni. Nái skipulagsáform fram að ganga innan þriggja ára í formi samkomulags þar að lútandi verður gerður nýr lóðarleigusamningur af hálfu Reykjavíkurborgar við hlutaðeigandi lóðarhafa eftir gildistöku hins nýja deiliskipulags. Liggi á hinn bóginn ekki fyrir samkomulag um slík áform innan sama frests þá mun uppgjör og viðskilnaður Reykjavíkurborgar við lóðarhafa vera í samræmi við ákvæði gildandi lóðarleigusamnings.
Heimilt að framselja réttindi að fengnu samþykki borgarráðs
Þar sem samningssamband Reykjavíkurborgar var við tilvitnaða aðila hefði Reykjavíkurborg ekki getað hafið samningaviðræður eða eftir atvikum auglýst eftir nýjum áhugasömum aðilum til að taka umræddar lóðir á leigu, eða í það minnsta þá ekki fyrr en eftir að fyrir lægi hvernig bundinn yrði endir á gildandi lóðarleigusamninga um þær. Eðli málsins samkvæmt geta aðilar utan samningssambands um lóðarleigu ekki átt aðild að viðræðum eða samningi um breytingu og/eða niðurfellingu sem varðar réttindi á grundvelli þess samnings.
Það er ekkert sem girðir fyrir það að umræddir lóðarhafar framselji leiguréttindi sín á lóðunum til annars aðila að því gefnu að þeir hafi þá greitt Reykjavíkurborg gatnagerðargjald og önnur lögbundin gjöld. Þannig er kveðið á um það í öllum samningum sem gerðir voru við lóðarhafa og rekstraraðila bensínstöðvarlóða 24. júní 2021 og 10. febrúar 2022 að slíkt framsal sé heimilt að frágenginni greiðslu framangreindra skatta og gjalda og að fengnu samþykki Reykjavíkurborgar. Það er því undir handhöfum þessara lóðaréttinda komið hvort þeir kjósi að framselja réttindi sín til þriðja aðila og hvaða fyrirkomulag þeir viðhafi þá á slíku framsali að því gefnu að samþykki Reykjavíkurborgar um aðilaskipti liggi fyrir. Þannig hefur Reykjavíkurborg í nokkrum tilvikum samþykkt beiðni um aðilaskipti að slíkum samningi á grundvelli samþykktar borgarráðs.““
