Sara segir að það sé því miður of algengt og því mikilvægt fyrir kaupendur að þekkja rétt sinn og hvernig bregðast skuli við komi þessi staða upp.
Hún skilgreinir stuttlega hvenær fasteign telst vera haldin galla í skilningi laga um fasteignakaup sem veitt getur rétt til skaðabóta og/eða afsláttar af kaupverði.
„Í mjög einföldu máli má segja að það sé í tvenns konar tilvikum sem eign telst haldin ágalla í skilningi laga um fasteignakaup.
-Annars vegar þegar að galli á eign nær svokölluðum „gallaþröskuldi“. Með því er átt við að ágalli, eða nánar tiltekið kostnaður við að bæta úr ágallanum, nemi samtals í kringum 10% af kaupverði fasteignarinnar. Þessi regla á aðeins við um notaðar fasteignir. Hugsunin er að smávægilegur ágalli og eðlilegt slit á notaðri fasteign teljist ekki vera ágalli í skilningi laganna. Í tilviki nýbygginga á gallaþröskuldurinn aftur á móti ekki við þar sem það er einfaldlega svo að kaupandi má gera ráð fyrir því að nýbyggingin sé gallalaus.
-Hins vegar telst það vera ágalli í skilningi fasteignakaupalaganna þegar kaupanda hafa verið veittar rangar eða ófullnægjandi upplýsingar við sölu fasteignar og/eða seljandi hefur haldið eftir mikilvægum upplýsingum um ástand eignarinnar. Í þessum tilvikum á kaupandi rétt á skaðabótum eða afslætti vegna galla þrátt fyrir að gallaþröskuldi sé ekki náð.“
Sara segir að það séu ýmis önnur sjónarmið sem koma til skoðunar við mat á því hvort að ágallar á eign veiti rétt til skaðabóta og/eða afsláttar. „Til að mynda verður ágallinn að hafa verið til staðar fyrir afhendingu eignarinnar og kaupandi að hafa sinnt aðgæsluskyldu sinni með fullnægjandi hætti fyrir kaupin. Í aðgæsluskyldunni felst að kaupandi getur ekki borið fyrir sig ágalla sem hann sá eða hefði mátt sjá við skoðun á eign fyrir kaupin.“
Sara telur upp nokkur lykilatriði hvað kaupandi getur gert ef þeir eru í þessum sporum. Öll atriðin í heild sinni má lesa í pistlinum hér.
„Fyrst og fremst skiptir máli að tilkynna seljanda um ágalla með skriflegum hætti sem allra fyrst eftir að kaupandi verður hans var. Þetta er mikilvægt því það eru tilkynningarfrestir í lögum um fasteignakaup sem mæla fyrir um að kaupandi skuli tilkynna seljanda um ágalla innan sanngjarns frests eftir að hann varð þess var,“ segir hún.
„Almennt er gagnlegt fyrir kaupanda sem hefur tilkynnt seljanda um ágalla á eign sinni að fá skoðunarmann til þess að skoða ástand eignarinnar og kostnaðarmeta ágallana.“
Sara segir það mikilvægt fyrir kaupanda sem hyggst sækja rétt sinn á hendur seljanda að rjúka ekki af stað í viðgerðir. „Sönnunarbyrðin um að eign hafi verið haldin göllum við afhendingu hvílir á kaupanda og vegna sönnunarstöðu er það því almennt svo að mælt er með því að bíða með að gera við ágallana.“
„Kaupandi sem telur eign sína haldna ágöllum getur gripið til þess úrræðis að halda eftir hluta kaupverðs. Það að halda eftir greiðslu sem nemur galla á eign gefur kaupanda möguleika á því að knýja fram viðbrögð frá seljanda og getur jafnframt stuðlað að sátt í málinu. Kaupandi þarf þó að hafa í huga að greiðslunni er haldið eftir á eigin áhættu,“ segir Sara.
Sara segir að það sé jákvætt að flest gallamál leysast með sátt aðila. „Því miður tekst hins vegar ekki alltaf að sætta málin og getur reynst nauðsynlegt að leita til dómstóla til þess að fá skorið úr ágreiningi aðila.“
Lestu pistilinn í heild sinni hér.
