„Dræm sala á nýjum íbúðum í miðbæ Reykjavíkur bendir til þess að verðlækkun gæti verið framundan á því svæði,“ segir í ritinu Fjármástöðugleiki sem Seðlabankinn gaf út í dag.
Í ritinu er meðal annars fjallað um fasteignamarkaðinn og bent á að raunverð íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hafi lítið breyst undanfarið ár. Þó gerðist það í júní og júlí að raunverðslækkun mældist og var það í fyrsta sinn frá árinu 2012 að það gerist.
„Raunvirði íbúða í fjölbýli hafði í ágúst hækkað um 0,4% á milli ára en raunvirði íbúða í sérbýli stóð í stað. Utan höfuðborgarsvæðisins var 0,1% raunhækkun milli ára. Verðþróun þar virðist fylgja þróuninni á höfuðborgarsvæðinu með nokkurri tímatöf.“
Þá er bent á að velta í fasteignaviðskiptum á höfuðborgarsvæðinu á fyrstu átta mánuðum ársins hafi verið aðeins minni að raunvirði en á sama tíma fyrir ári.
„Ef horft er framhjá fyrsta ársfjórðung hefur veltan á tímabilinu frá apríl til loka ágúst dregist saman um 17% að raunvirði samanborið við sama tímabil fyrir ári síðan. Er samdrátturinn svipaður í fjölbýli og sérbýli. Íbúðum á sölu hefur hins vegar fjölgað mikið milli ára eða um 38% miðað við lok ágúst. Umsvif á fasteignamarkaði á höfuðborgarsvæðinu hafa því minnkað á sama tíma og framboð er að aukast.“
Eins og flestum er kunnugt hækkaði íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu mikið á árunum 2016 og 2017, umfram bæði laun, leiguverð og byggingarkostnað. Í riti Seðlabankans kemur fram að þessi þróun hafi nú snúst við. Þannig hafði launavísitalan hækkað um 4,3% á síðastliðnum 12 mánuðum í lok ágúst, vísitala leiguverðs um 3,7% og vísitala byggingarkostnaðar um 4,6%, en vísitala fasteignaverðs hafði hækkað um 3,6%.
Seðlabankinn bendir á að nýbyggingum á höfuðborgarsvæðinu hafi fjölgað mikið síðustu ár. Á árunum eftir efnahagsáfallið hafi verið óvenjulítil fjárfesting í íbúðarhúsnæði, sem leiddi til íbúðaskorts þegar eftirspurn glæddist á ný.
„Samkvæmt spá Samtaka iðnaðarins er búist við að tæplega 2.300 nýjar íbúðir komi inn á markaðinn á höfuðborgarsvæðinu á hverju ári næstu þrjú árin samanborið við um 1.300 íbúðir á ári á síðustu þremur árum. Gangi spáin eftir verður framboð nýrra íbúða á næstu árum mun meira en á uppgangsárunum fyrir efnahagsáfallið, en á árunum 2006 til 2008 komu árlega um 2.100 nýjar íbúðir inn á markaðinn. Samhliða fjölgun nýbygginga hefur dregið úr skammtímaútleigu íbúða á höfuðborgarsvæðinu. Þessi þróun ætti að leiða til þess að íbúðir sem áður voru nýttar í skammtímaútleigu komi á sölu eða í langtímaleigu. Því má gera ráð fyrir að framboð íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu aukist nokkuð á næstu misserum. Hins vegar virðist fjöldi erlendra starfsmanna í byggingariðnaði hafa náð hámarki ásamt því að sementssala er farin að dragast saman. Þetta gæti bent til þess að hægja fari á byggingu húsnæðis á næstu árum,“ segir í ritinu.
Þá segir að kaupsamningum á höfuðborgarsvæðinu hafi fækkað um 12% á fyrstu átta mánuðum ársins miðað við sama tíma í fyrra. Fækkun samninga um kaup á nýbyggingum var enn meir,i eða 26%.5 Þá bendi gögn yfir nýbyggingar á markaði og samninga um kaup á nýbyggingum til þess að sölutregða sé á nýbyggingum í miðbæ Reykjavíkur.
„Um 70-90% af nýjum íbúðum sem komið hafa inn á markaðinn á matsvæðum utan miðbæjarins sl. þrjú ár eru seld en einungis um fjórðungur nýbygginga í miðbæ Reykjavíkur. Dræm sala á nýjum íbúðum í miðbæ Reykjavíkur bendir til þess að verðlækkun gæti verið framundan á því svæði.“
