Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála hefur hafnað kröfum eigenda einbýlishúss í Breiðholti um að ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar um að færa skuli húsið til fyrra horfs, eftir umfangsmiklar breytingar sem gerðar voru á því, yrði felld úr gildi. Samkvæmt fasteignaskrá er húsinu skipt í tvær íbúðir en búið var hins vegar að innrétta fimm íbúðir til viðbótar í því og stækka það verulega. Húsið mun hins vegar hafa verið í þessu ásigkomulagi árum saman. Nefndin felldi úr gildi þann hluta ákvörðunar byggingarfulltrúa sem snýr að því að veita eigendunum 60 daga frest til að koma húsinu í fyrra horf, að viðlögðum dagsektum, þar sem segja þarf upp með löglegum fyrirvara öllum leigusamningum við leigjendur íbúðanna.
Samkvæmt fasteignaskrá er húsinu skipt í íbúð á hæð sem er skráð um 130 fermetrar, kjallaraíbúð sem er 57,5 fermetrar og bílskúr sem 34 fermetrar.
Hins vegar voru innréttaðar fjórar íbúðir til viðbótar í kjallaranum og íbúð í bílskúrnum og kjallarinn stækkaður töluvert umfram skráða stærð.
Aldrei var sótt um byggingarleyfi áður en ráðist var í framkvæmdirnar en eigendur sóttu um leyfi á síðasta ári en þá voru framkvæmdunum löngu lokið. Á framlögðum uppdráttum kom fram að um væri að ræða uppfærðar teikningar á áðurgerðum framkvæmdum, en samþykktar teikningar væru frá árinu 1973.
Umsókninni var synjað á þeim grundvelli að samkvæmt hverfisskipulagi væri ekki heimilt að fjölga íbúðum í húsinu og stækka það jafnmikið og gert hefði verið. Eigendunum var uppálagt að að taka breytingarnar til baka og færa húsið til samræmis við samþykkta aðaluppdrætti og var veittur 60 daga frestur til þess. Væri ekki staðið við það innan þess tíma yrðu lagðar á dagsektir.
Frá upphafi
Eigendurnir lögðu í kjölfarið kæruna fram og sögðu þar meðal annars að eignin hafi verið í núverandi ástandi frá árinu 1998, þegar annar þeirra eignaðist hana en húsið muni hafa verið í umræddu ástandi frá upphafi, eða í yfir 50 ár. Skráð byggingarár hússins er 1974.
Var einnig í kærunni bent á að leigjendur íbúðanna væru með ótímabundna leigusamninga og því væri uppsagnarfrestur 12 mánuðir. Því væri ómögulegt að standa við 60 daga frestinn. Hluti leigjendanna væri skjólstæðingar félagsþjónustu Reykjavíkurborgar.
Vildu eigendurnir einnig meina að í sambærilegu máli hefði borgin ekki krafist þess að leyfislausar framkvæmdir yrðu teknar til baka en að í því tilfelli hafi viðkomandi húseigandi verið þjóðþekktur einstaklingur. Með því að aðhafast ekkert vegna þessara óleyfisframkvæmda í svo langan tíma hefði borgin í raun fyrirgert rétti sínum til að grípa til aðgerða.
Skipulagið miklu yngra
Reykjavíkurborg sagði meðal annars í sínum andsvörum að samkvæmt hverfisskipulagi, sem tók gildi árið 2022, stæði húsið á svæði sem ætlað væri fyrir einbýlishús. Heimilt væri að innrétta eina aukaíbúð í kjallara en ekki fleiri.
Framkvæmdirnar hafi falist í verulegri stækkun á kjallaranum og samkvæmt umsókn um byggingarleyfi hafi verið gert ráð fyrir að fasteignin skiptist í þrjá skráða eignarhluta, þ.e. 172,7 fermetra íbúð á hæð, 223,1 fermetra íbúð í kjallara, og 33,7 fermetra bílskúr.
Það er um það bil tvöföldun á skráðri stærð hússins, í fasteignaskrá.
Vísaði borgin einnig til þess að samkvæmt hverfisskipulagi væri hámarksbyggingarmagn á lóðinni 287 fermetrar og hámarksnýtingarhlutfall 0,41. Samkvæmt framlögðum uppdráttum eigenda væri heildarbyggingarmagn mannvirkisins hins vegar nú komið í 429,5 fermetrar, sem jafngilti nýtingarhlutfalli um 0,61, og þar af leiðandi langt umfram ákvæði skipulagsins.
Var fullyrt að byggingaryfirvöld hefðu ekki sýnt af sér tómlæti vegna hússins og ætlað athafnaleysi gagnvart öðrum sambærilegum óleyfisframkvæmdum gæti ekki leitt til þess að hinar umdeildu framkvæmdir teldust hafa verið samþykktar eða viðurkenndar af hálfu byggingaryfirvalda. Hver framkvæmd væri metin sjálfstætt.
Borgin tók undir að 60 daga frestur væri knappur en hann hefði verið á endanum veittur eftir að eigendur hafi ekki brugðist við erindum vegna málsins. Í raun hefðu eigendur því haft rúman tíma til að koma húsinu í fyrra horf.
Var einnig vísað til þess að samkvæmt Slökkviliði höfuðborgarsvæðisins þá uppfyllti mannvirkið ekki kröfur um brunavarnir.
Bættu eigendur við þeirri athugasemd að samþykkt hefði verið nýtingarhlutfall og byggingarmagn á lóð í sömu götu sem væri mun hærra en þeim væri gert að fara eftir. Í því tilfelli hefði borgin samþykkt löngu áðurgerðar framkvæmdir sem væru sambærilegar þeirra framkvæmdum.
Skipulagið gildir
Í niðurstöðu úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála er tekið undir það með byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar að ljóst sé að byggingarmagn á lóðinni og að innréttaðar hafi verið alls sjö íbúðir í húsinu sé í verulegu ósamræmi við hverfisskipulagið. Þá verði að fallast á það með Reykjavíkurborg að það teljist til gæslu almannahagsmuna að sjá til þess að byggð þróist í samræmi við gildandi skipulag.
Nefndin tekur hins vegar undir það að 60 daga frestur sé of knappur í ljósi þess hversu umfangsmikið verk það sé að taka breytingarnar á húsinu til baka og að á eigninni hvíli þinglýstir leigusamningar sem segja þurfi upp með lögbundnum fyrirvara. Sá liður ákvörðunarinnar er því felldur úr gildi en að öðru leyti stendur hún óhögguð.
Nefndin bendir hins vegar eigendunum á að byggingarmagnið sé komið verulega fram yfir heimildir hverfisskipulagsins vegna þess að sökkulrými í kjallara hafi verið grafin út. Í hverfisskipulaginu sé heimilt að hverfisskipulaginu að taka í notkun ósamþykkt rými í kjöllurum húsa sem til hafi orðið svo sem vegna náttúrulegs landhalla, enda muni umfang húss ekki aukast. Hægt sé á þeim grundvelli að sækja um nýtt byggingarleyfi.
Með hliðsjón af því og þar sem á sambærilegum lóðum, svo sem í sömu götu, hafi verið samþykktar framkvæmdir þar sem grafið hafi verið út sökkulrými í kjallara, geti eigendurnir reynt að fá samþykkt það rými sem hafi verið grafið út með því að leggja fram uppfærða byggingarleyfisumsókn, sem tæki mið af gildandi skipulagsskilmálum.
