Úrskurðarnefnd í vátryggingamálum hefur fallist á kröfur eiganda atvinnuhúsnæðis í fjöleignarhúsi um bætur úr starfsábyrgðartryggingu ónefnds fasteignasala sem hafði milligöngu um kaup eigandans á húsnæðinu. Segir nefndin fasteignasalann hafa vanrækt skyldur sínar við söluna. Fljótlega eftir að eigandinn fékk eignina afhenta varð vart við leka víða í eigninni og að ástand hennar væri mun bágbornara en upplýst hefði verið um af seljanda og fasteignasalanum. Beið eigandinn töluvert fjárhagstjón af þessum sökum.
Eigandinn keypti eignina árið 2024. Sagði hann í málskoti til nefndarinnar að um leið og hann fékk hana afhenta hafi komið í ljós að ástand eignarinnar væri langt frá því sem telja mætti ásættanlegt og að fasteignasalinn hafi ekki sinnt lögbundnum skyldum sínum í söluferlinu. Augljóst hafi verið að talsverður leki var í fasteigninn en í fyrsta votviðri eftir afhendingu hafi lekið inn í eignina á alls níu stöðum.
Skemmdir
Sagði eigandinn að einnig hafi komið í ljós að fyrir hendi hafi verið rakaskemmdir og sprungur í útveggjum sem þróast hefðu yfir langan tíma og að nýlegum framkvæmdum á gluggum og múrverki hafi verið ætlað að laga þær rakaskemmdir. Það hafði þó ekki tekist og því hafi þurft að ráðast í viðgerð á ytra byrði hússins tafarlaust. Seljandinn hafi verið meðvitaður um það að umræddar framkvæmdir hafi verið ófullnægjandi. Lekið hafi inn í húsnæðið á fyrri hluta ársins 2024. Seljandi hafi því verið meðvitaður um að vatnsheldni fasteignarinnar hafi ekki verið í lagi.
Einnig hafi komið í ljós að til staðar væri skuld við eiganda eignar á efri hæð hússins vegna þessara framkvæmda á gluggum og múrverki.
Þá hafi fasteignsalinn aldrei sett sig í samband við eiganda efri hæðarinnar til þess að afla undirritunar hans á meinta húsfélagsyfirlýsingu eða til þess að fá upplýsingar um ástand sameignar að öðru leyti. Seljandinn hafi enn fremur undirritað umsókn til byggingarfulltrúa um framkvæmdaleyfi og rekið pílustað í húsnæðinu og því augljóslega verið meðvitaður um framkvæmdirnar á gluggum húsnæðisins.
Tjón
Vísaði hinn ósátti eigandi til þess að samkvæmt matsgerð dómkvaddra matsmanna væru verulegir gallar á fasteigninni og kostnaður við að koma henni í ásættanlegt horf næmi 30,1 milljón króna. Jafnframt staðfesti matsgerðin að ekki hafi verið hægt að hefja rekstur í fasteigninni fyrr en rúmum tveimur mánuðum síðar en ráð var fyrir gert og næmi tjón vegna þessa 3.3 milljónum króna. Þá lægi fyrir að tekjutap vegna viðgerðar á húsnæðinu næmi 8 millljónum króna og þá væri ótalin annar kostnaður við að meta umfang gallans og lögmannskostnaður.
Kröfu um bætur úr starfsábyrgðartryggingu fasteignasalans hafi verið hafnað af viðkomandi tryggingafélagi með vísan til þess að ekki hafi verið sýnt fram á saknæma háttsemi í málinu. Eigandinn sætti sig ekki við það og sneri sér til úrskurðarnefndar í vátryggingamálum.
Vildi eigandinn meina að fasteignasalinn hefði vanrækt skoðunarskyldu, upplýsingarskyldu og skyldu til að gæta hagsmuna beggja aðila. Sú vanræksla hafi orðið til þess að eigandinn hafi hvorki fengið upplýsingar um þá galla sem voru á fasteigninni né um fyrirliggjandi ágreining hvað varðar skuldastöðu við eiganda efri hæðar og ábyrgð á ófullnægjandi framkvæmdum.
Gamalt söluyfirlit
Benti eigandinn einnig á að söluyfirlit eignarinnar hafi verið útbúið 16 mánuðum áður en kaupsamningur var gerður og hafi aldrei verið uppfært þrátt fyrir ákvæði laga um að það megi ekki vera eldra en þriggja mánaða, hafi í millitíðinni orðið breytingar sem varði efni þess.
Á þessum 16 mánuðum hafi hinar ófullnægjandi viðgerðir á gluggum og múrverki átt sér stað án þess að þeirra hafi í nokkru verið getið í söluyfirlitinu. Í söluyfirlitinu hafi þvert á móti ástand glugga sagt vera í lagi en samt hafi nokkrum mánuðum síðar verið ráðist í umræddar viðgerðir vegna leka. Leka frá gluggum og sprungum í útveggjum hafi heldur ekki verið getið í söluyfirliti. Seljanda hafi verið full kunnugt um lekann og framkvæmdirnar. Fasteignasalinn hafi þar með vanrækt upplýsinga- og skoðanaskyldu sína. Hann hafi við gerð kauptilboðs sömuleiðis afhent skjal þar sem fullyrt hafi verið að engar frekari framkvæmdir væru fyrirhugaðar í húsinu og að eignarhlutinn væri skuldlaus við húsfélagið. Þetta skjal hafi aðeins verið undirritað af seljanda en ekki öðrum eigendum hússins. Hafi síðar komið í ljós að persónuleg tengsl hafi verið til staðar á milli fasteignasalans og seljandans.
Skoða
Tryggingafélagið hafnaði bótaskyldu og sagði það ekki rétt að upplýsingar í söluyfirliti hefðu verið rangar. Þegar fasteignasalinn hafi skoðað húsnæðið hafi engin leki eða raki verið sjáanlegur. Þar að auki hafi eigandinn skoðað húsnæðið nokkrum sinnum fyrir kaupin án athugasemda og hafi leki þá þegar verið til staðar væri þetta vísbending um að hann hafi verið leyndur. Fasteignasalinn hafi ekki búið yfir neinum upplýsingum sem hafi kallað á breytingar á söluyfirlitinu.
Vildi tryggingafélagið einnig meina að eigandi efri hæðar hafi leynt umræddum framkvæmdum fyrir seljandanum en hafi seljandinn veitt rangar upplýsingar geti fasteignasalinn ekki borið ábyrgð á því.
Úrskurðarnefnd í vátryggingamálum segir í sinni niðurstöðu að söluyfirlit hafi verið 16 mánaða gamalt þegar gengið var frá kaupunum. Samkvæmt lögum skuli fasteignasali uppfæra söluyfirlit sem sé eldra en þriggja mánaða nema engar breytingar hafi orðið sem lúti að efni þess. Með hliðsjón af fyrirliggjandi gögnum í málinu, m.a. þeirri vitneskju að framkvæmdir höfðu átt sér stað á fasteigninni frá gerð söluyfirlits, hafi fasteignasalanum borið að uppfæra það.
Fasteignasalinn hafi heldur ekki uppfyllt þá skyldu sína að útvega fullnægjandi yfirlýsingu húsfélags með tæmandi upplýsingum um yfirstandandi og fyrirhugaðar framkvæmdir. Yfirlýsingin sem lögð hafi verið fram uppfylli ekki skilyrði laga.
Segir nefndin að þar sem fasteignasalinn hafi veitt ófullnægjandi upplýsingar í söluyfirliti og að hann beri ábyrgð á hinni ófullnægjandi yfirlýsingu húsfélags eigi eigandi húsnæðisins rétt á bótum úr starfsábyrgðartryggingu.
