101 fermetra íbúð í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu kostaði að meðaltali rúmar 22,2 milljónir króna árið 2010. Sama íbúðarstærð á höfuðborgarsvæðinu kostaði að meðaltali 32,5 milljónir króna í fyrra, árið 2015. Hækkunin er langt umfram verðlag, byggingarvísitölu og launavísitölu. Þetta eru góðar fréttir fyrir íbúðareigendur sem hafa séð eign sína hækka í verði gagnvart lánum en slæmar fréttir fyrir þá sem eru að kaupa sína fyrstu eign eða eru á leigumarkaði og hafa hug á því að kaupa sér eigið húsnæði. Samkvæmt nýjustu skýrslu greiningardeildar Íslandsbanka virðist þó ekki um verðbólumyndun á húsnæðismarkaði hér á landi að ræða, þó sé ástæða til að vera á varðbergi.

Hækkun umfram vísitölur

Í gögnum frá Þjóðskrá Íslands er hægt að skoða töflur yfir meðtalskaupverðs fjölbýlis eftir árum. Þar má sjá að árið 2010 var mengið 2.003 íbúðir sem að meðaltali voru 101 fermetri að stærð. Meðaltalskaupverð íbúðanna var 22.251 þúsund krónur. Árið 2015 var mengið 5.303 íbúðir sem voru að meðaltali 101 fermetri að stærð. Þá kostuðu íbúðirnar 32.533 þúsund krónur. Mismunurinn er rúmar 10,2 milljónir króna en hækkunin nemur 46 prósentum.

Sem dæmi má nefna að verðlag hefur hækkað um 17,9 prósent á sama tíma. Ef meðaltalskaupverð íbúða hefði fylgt verðlagi hefði fyrr nefnd íbúð því átt að kosta rúmar 26,2 milljónir en verð á fjölbýli hækkaði samkvæmt þessu 88% umfram verðlag.
Byggingarvísitalan hefur á sama tímabili og við gefum okkur hækkað um 21 prósent. Af því má ráða að verð á fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað 74 prósent umfram byggingarvísitölu.
Launavísitalan hefur hækkað um 36 prósent á sama tíma og íbúðaverðið því hækkað 24,3 prósent umfram launavísitölu.

Þessi þróun endurspeglast í vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu sem sjá má í mynd 1 hér og fengin er af vef Þjóðskrár. Myndin sýnir vísitölu íbúðaverðs frá október 2008 til febrúar 2016. Vísitala íbúðaverðs sýnir breytingar á vegnu meðaltali fermetraverðs á höfuðborgarsvæðinu. Sú vísitala sýnir hækkun frá júní 2010 til júní 2015 upp á 39,7 prósent.

Ekki bóla en verum á varðbergi

Í október 2015 gaf greiningardeild Íslandsbanka út skýrsluna Íslenskur íbúðamarkaður þar sem spáð var að íbúðaverð myndi halda áfram að hækka um 7,9 prósent á þessu ári og 7,5 prósent á árinu 2017. Að raunverði muni hækkunin í ár nema 5,1 prósenti en 3,8 prósentum á því næsta. Í skýrslunni er einnig reynt að leggja mat á hvort mikil og hröð hækkun íbúðaverðs að undanförnu sé vegna verðbólu á íbúðamarkaði. Það er, hvort hækkunin sé umfram það sem er stutt efnahagslegum grunnþáttum.

Í skýrslunni, sem tekur til landsins alls og áhrifa á efnahagsstöðugleika, segir að erfitt geti verið að meta hvort verðmæti eigna sé í jafnvægi en sögulegt hlutfall milli íbúðaverðs og launa, leiguverðs og byggingarkostnaðar geti gefið góða vísbendingu. Verð íbúða í hlutfalli af tekjum, leiguverði og byggingarkostnaði sé að mati greiningardeildarinnar ekki langt frá langtíma meðaltali, sem gefi til kynna að ekki sé verðbóla á íbúðamarkaðinum.

„Áðurgreind hlutföll hafa þó öll hækkað nokkuð undanfarið sem gefur ástæðu til að vera sérstaklega á varðbergi gagnvart því að verðbóla myndist á þessum markaði á næstu misserum.“

Verð fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu 2010–2015

Hækkun á meðaltalskaupverði íbúða milli 2010–2015: 46%
(Heimild: Þjóðskrá)

Til samanburðar:
Hækkun annarra vísitalna (Júní 2010–júní 2015):

Verðlagsvísitala: 17,9%
Byggingarvísitala: 21%
Launavísitala: 36%

Eignir að 40 milljónum rjúka út

Mikið að gera hjá fasteignasölum en fleiri eignir vantar í sölu – Varlega áætluð hækkun hjá Íslandsbanka

Hannes Steindórsson, löggiltur fasteignasali og stjórnarmaður í Félagi fasteignasala.

„Það er gott að gera, ekki brjálað, það er bara jafnt og þétt, gott að gera almennt yfir markaðinn. Einu vandamálin liggja í því að það vantar fleiri eignir á skrá. Það vantar ekki kaupendur, það vantar fasteignir,“ segir Hannes Steindórsson, fasteignasali og stjórnarmaður í Félagi fasteignasala, aðspurður um hvernig tíðin sé hjá fasteignasölum nú um mundir.

„Það er 20% aukning í fjölda kaupsamninga milli ára þrjú ár í röð, það verður eflaust svipað í fjölda samninga og veltu á þessu ári, eins og síðastliðin tvö ár.“Hannes segir að mjög vel gangi að selja þær eignir sem koma í sölu og það virðist gegnumgangandi á markaðinum.

„Allar eignir undir 30 og upp undir 40 milljónir seljast mjög hratt í dag. En það er enginn æsingur. Það er jafnt og þétt, fínt að gera hjá mönnum. En ég held að það þurfi að byggja fleiri fasteignir.“

Hannes segir að ástæður hækkunar á íbúðaverði sé líklega fremur vöntun á fasteignum en lánamöguleikum. Það sé ekki skortur á aðgengi að lánsfé, þar sem hægt sé að fá hátt í 90 prósenta lán á minni fasteignir og fyrir kaupendur að fyrstu eign. Hann telji ekki ráðlegt að hækka það hlutfall um eitt einasta prósent.

Hannes segir að lokum að spá Greiningar Íslandsbanka um 7,9 prósenta hækkun á íbúðaverði í ár sé hóflega áætluð.

„Það held ég að sé varlega áætlað. Ég held að þetta hækki allavega ekki minna en það.“